12 月单月/1-12 月累计销售面积同比增速分别为 -15.6%/-8.7%（较上月分别 +1.7pct/-0.9pct），12 月单月销量同比延续 11 月份的震荡回落趋势，或受购房人对后续政策抱有期待以及二手房价格下跌加重购房人观望情绪等影响，房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产替代效应角度一定程度上影响了需求的企稳回升；往后看，据高频数据，1 月 1-15 日销量同比较 12 月回落 19pct 至-42%，关注行业基本面承压下政策的边际变化可能。

C-REIT 正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，参照海外 REITs 的发展，我们认为商业不动产 REITs 潜在资产体量可观，充沛存量、证券化高适配度、市场高认可度都有望成为加速发行的催化剂。我们认为这对于商业地产相关企业而言，有望进一步打通融投管退闭环，提升资产流动性，进而有望进一步推动相关资产以及企业的价值重估，我们认为深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益。

行业仍在筑底企稳之中，更看好核心城市资源充沛的房企 12 月数据显示行业仍处于筑底企稳之中，中央经济工作会议表明中央稳地产的坚定态度，此外，降准降息通道的形成也将为行业稳定提供更好的宏观环境，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企。如领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。如绿城服务、华润万象生活、 万物云、招商积余等。

证监会正式推出商业不动产 REITs 试点，交易所配套业务指引同时修订。12 月 31 日，证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产 REITs 将作为独立的品类进行试点，将为 REITs 市场规模提升做出重要贡献。12 月 31 日，沪深交易所同时修订《公开募集不动产投资信托基金业务指引》，其中调整自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见用时，由 30 个工 作日缩短为 20 个工作日，持续提高发行效率。

宏观：1）经济目前正在经历转型阵痛期，地产贡献度明显下滑。房地产业、建筑业 GDP 对整体 GDP 的占比连续 5 年下滑，从 19 年的 15%降至 25 年前三季度的 12%。2）过去通过人口和城镇化率提升带来的房地产市场规模扩张的红利不复存在，未来需求从 “有房住”转变为“住好房”，结构性需求仍在，但短期较难弥补总量收缩。我国总人口 21 年达到峰值后逐年下降。22 年以来 35-44 岁人口（潜在改善型购房需求人群）占比上升，潜在刚需人群（25-34 岁）占比下降。24 年我国常住人口城镇化率 67%，提升幅度下滑，逐步进入“平台期”。不过目前户籍人口城镇化率不足 50%，产业和人口迁移将带动户籍城镇化率提升，从而支撑市 场。根据我们的测算，2035 年前每年的真实住房需求超 8.6 亿平，2035 年后会降一个台阶，但仍超过 4.1 亿平/年，增长引擎将会基本转为改善型需求。3）短期影响居民购房能力与意愿的收入与就业预期仍未见扭转。25Q3 未来就业预期指数、收入预期指数较 23Q1 阶段性小高点下降 10.2、4.0pct。

写字楼供需失衡导致行业承压，区域仍有分化。从我们的研究框架来看，当前存量市场下需关注区域供需结构及净吸纳量、空置率等核心指标。二线城市近 18 年甲写面积 CAGR 达 15.6%，需求侧面临收缩调整，以价换量或将持续。1）一线城市中，北京由于较早进行供给端调控，预计成为率先企稳的城市；深圳供需格局也开始好转，预计市场企稳时间晚于北京；广州、上海等城市面临 2026-2027 年的新一轮供给冲击，预计将延后其企稳时间。2）二线城市中，成都、武汉等由于前期出让了较多办公用地，目前仍有较多待售待租库存，同时部分城市 2026-2027 年仍将迎来新一轮新增供给，预计空置率短期内仍面临较大压力，写字楼持有人属性及较长的去化周期等因素将导致租金企稳时间延后。

12 月 A 股纺服板块走势弱于大盘，其中纺织制造表现优于品牌服饰。1 月以来板块走势强于大盘，纺织制造表现优于品牌服饰，1 月以来分 别+5.1%/+4.5%；港股纺服指数 12 月下降 5.5%弱于大盘，1 月以来由跌转涨。重点关注公司中1月以来涨幅领先的包括：安德玛(12.5%)/新澳股份（11.9%）/歌力思（11.0%）/威富公司(9.0%)/百隆东方(8.5%)/裕元集团（7.0%）/宝胜国际（5.3%）/李宁(5.0%)/稳健医疗(5.0%)/天虹纺织（3.3%）/海澜之家（2.8%）。

中国户外运动逐渐转变为一种生活方式，多项目构成丰富的消费矩阵复盘我国户外运动发展历程，其萌芽于 1950s 的登山探险活动，经过快速发展及震荡调整期，逐渐从“小众探索”走向“大众日常”。当前， 中国户外运动产业正经历从“专业化运动”向“生活方式化”的转变，从单一体育业态升维为融合文化、生态与消费的综合性生活方式。参考国家体育总局发布的报告，我国户外运动产业已成为体育产业增长 最强劲的领域之一，截至 2025 年 4 月初，我国户外运动参与人数已突破 4 亿人，即户外运动参与率约 30%。消费项目上，冰雪、山地、水上及城市近郊项目，以及“夜经济”下的新业态等共同构成丰富的消费矩阵，户外玩家的忠诚度兑现强大购买力。

ISPO Beijing 2026展会亮点。1）展会品类结构变化：滑雪品牌及相关产品增加，而露营品牌数量减少，与户外展区合并为攀登徒步露营区域。2）伯希和加码专业产品和营销，鞋类产品增加：伯希和发布会以“从世界之巅到全球赛场”为主题，发布对登山运动员、运动队的赞助支持，以及与国际体育组织、赛事体系的合作，参展产品集中展示了专业登山、滑雪及冬奥会定制装备，此外鞋子产品有单独货架展出。3）羊毛参展商和产品增加：羊毛材质在户外服饰中的渗透率提升趋势明显，本次展会羊毛相关面料和产品较之前都有所增加，UTO与德国南毛集团合作推出全球首创的“羊毛无缝一体织”工艺系列产品，覆盖越野与滑雪等专业场景。

随着《养老金计划法案》（Pension Schemes Bill）进入委员会审查阶段，近日上 议院议员就政府对地方政府养老金计划（Local Government Pension Scheme, LGPS）的干预力度展开了激烈讨论。LGPS 目前管理着近 4,000 亿英镑资产，针对法案中赋予国务卿强制干预资产池整合以及规定顾问名单的权力，多位议员表达了对削弱地方治理独立性的担忧。