2022 年，物管行业面临新房交付总量增长乏力，住宅物管覆盖率提升高潮已过等不利因素，更有疫情对于缴费率、社区增值服务的巨大影响，还有非业主增值服务业务缺乏核心竞争力，在产业链中地位不断被边缘化的痼疾。总体而言，我们认为2022 年物管公司的业绩增速将普遍有所下降。但国资背景的企业非居业态拓展阻力很小，并购的历史包袱小潜在资金多，关联方在新房交付市场的市占率提升快，预计国有背景大型物管上市公司2022-2025年将维持24%/34%/30%/33%这一令人满意的业绩增速。

2022 年近七成TOP50 物企实现运营智能化，运营智能化主要包括各类系统的上线来实现更高效的内部管理，通过数字化应用建设实现企业各类资源的整合。头部物企在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化方面进行拓展和商业模式的创新，中部企业在降本增效、业财一体化方面继续深化数字化应用，更注重数字化在一线运营中的赋能效果。有实力的头部物企不仅将数字化运用赋能企业内部的一线运营，更开发出了整套数字化解决方案，实现商业化，22H1 万物云的AIoT 及BPaaS 解决方案服务业务收入占比已达到8.1%，毛利占比已达到18.56%。

参考海外疫后复苏经验，随着疫情管控放松就业市场加速回暖，疫后复苏中服务业的率先修复催生了大量劳动力需求，企业面临用工短缺的压力以及用工成本持续提升，以及疫情期间求职者对于灵活就业认可度提升，供需双重驱动下，后疫情时代人力资源行业有望实现加速修复，灵活用工或将迎来新一轮的增长，龙头公司有望持续受益。

在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。房地产开发板块全部为流量业务，相比而言，物业管理板块业务除了流量，还包括基础物管、增值服务等存量业务。以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，2020年已不足20%。因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。2021 年4 月19 日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数”。我们采取“恒生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至2014 年6 月，以此，复盘过去8 年物管板块的历史行情。

自2022 年年初至今，1）按照总成交量排序前10 的公司，平均跌幅达到35.9%；2）按年初市值前十大公司，平均跌幅达到35.7%。除了资本市场本身调整的原因，这个初生的板块在业务独立性，发展可持续性和成长性受到了不同程度的怀疑。资本市场质疑物业管理行业业务、人员、资金的独立性，融资的必要性和毛利率的可靠性。物业管理公司应收款科目的显著增加，加剧了这一质疑。