行业——需求迎接调整，政策压力缓解：需求市场：已经逐步入冬，总体成交如期下滑，但韧性超市场预期，景气度的分水岭出现在今年8月份，预计刚性需求将成为明年的关键。销售预测：预计2019年销售面积增速在-6%左右。但中长期维度行业需求依然具备一定刚性支撑。开工投资：市场库存已经见底回升，土地市场演绎从补库存到流拍潮的变化，热点城市供应计划完成率不高。投资预测：投资数据呈现几大变化：土地购置费对投资的支撑大幅提升；竣工面积与新开工、销售面积出现背离；施工投资与施工面积背离，预计土地购置费预计将从高位回落至3%，新开工同比下滑8%，施工面积同比增长0.7%,预计全年投资额同比增长2.3%。政策：不再成为矛盾焦点，预计调控政策已逐步见顶，预售制度改革短期也无需多虑。

行业：需求迎接调整，政策压力缓解..... 1

需求市场：已经逐步入冬....... 1

销售预测： 2019 年迎接调整，中长期仍具备支撑...... 7

开工投资：库存见底回升，投资力度减弱......11

房地产投资预测：预计 2019 年投资增速回落至 2%左右..... 14

政策：不再成为矛盾焦点...... 20

周期回顾：过去三轮下行周期的详细回顾...... 22

成交量：调整周期 3-4 季度，重点城市最大跌幅多在 30%-50%...... 22

价格：见底滞后于销量见底约 1-2 个季度，区间降幅在 20%-30%..... 25

推盘：销供比持续低于 1，去化率下降 20%-30%..... 28

见底信号：政策往往是预期变化的第一助力..... 30

企业：去杠杆趋于稳定，大战略布局长远..... 32

房企杠杆：三季度以来略有改善，融资集中度继续提升..... 32

房企转型：从以前的小转型到大转型...... 36

产业布局——物业服务迎来资本化进程加速之年...... 39

区域布局——长三角一体化提速...... 43

策略：似曾相识燕归来....... 48

积极因素累积，期待政策改善..... 48

龙头房企估值溢价如期显现..... 50

把握融资集中度，挖掘存量价值..... 52