从政策历程来看，2012 年《服务业发展十二五规划》后，以物业管理师注册职业资格认定取消、物业服务企业资质管理取消、放开部分价格管制等为标志，政策方向变为放开管制，走向市场化竞争。2018 年以来，物业企业迎来密集上市期，据我们统计，超过66%的募集资金预计用来收并购和扩大管理规模，资本支持下头部效应将进一步显现。目前头部企业在管理面积均值、业绩增速和利润率方面均占优势，未来行业集中度有望进一步提升。

1、 减管制、加资本，行业进入新阶段 ............................................................................................ 4

1.1、 减少管制，受益于服务业市场化趋势 ...................................................................................................... 4

1.2、 聚焦住宅，发展增值服务 ........................................................................................................................ 6

1.3、 龙头效应进一步显现 ............................................................................................................................... 8

2、 突破利润天花板，打造社区生态 ............................................................................................. 10

2.1、 物业服务行业利润挤压与释放模型 ....................................................................................................... 10

2.2、 破解之道：减员增效、外包、增收、提价 ............................................................................................ 13

2.3、 未来方向：打造社区生态，充分挖掘需求 ............................................................................................ 16

3、 国际经验——First Service ..................................................................................................... 17

4、 A 股地产相关物业企业 ............................................................................................................ 20

4.1、 万科物业：隐形冠军，稳步扩张 ........................................................................................................... 20

4.2、 保利物业：第三方物业管理面积占比提升至24% ................................................................................ 22

4.3、 新城悦：深耕长三角，布局“1+3” ....................................................................................................... 24

4.4、 嘉宝股份：内生+外延，第三方面积占比提高至55% ........................................................................... 26

4.5、 中航善达：整合招商物业，打造央企物管旗舰 ..................................................................................... 28

4.6、 南都物业：杭州物管龙头，A 股稀缺标的 ............................................................................................. 30

4.7、 金地物业：合同面积突破1.5 亿平米，四大品牌齐头并进 ................................................................... 31

5、 投资建议 ................................................................................................................................. 33

6、 风险分析 ................................................................................................................................. 33