香港零售额跌势加剧，相关联的商铺交易市场表现低迷。地产中介机构美联工商铺（00459.HK）最新报告显示，2019年第三季度，铜锣湾、旺角、尖沙咀、中环这四大核心商区的整体商铺空置率同比上升0.9个百分点至6.5%，空铺数量增加73间至481间；其中铜锣湾的空置率升至9.4%，告士打道、谢斐道等主要街道的空置率甚至达到30%左右的水平。

　　从这些核心商区的街道走去，每间隔几间商铺便能看到已经拉下闸门或是用白色木板围住的空铺，上面贴满了中介代理的电话，早前在铜锣湾有三家餐厅的翠华餐厅也在7月底和8月初宣布关闭其中两家分店。至于其他街道，美联旺铺董事卢展豪9月17日在报告发布会上感慨道，如中环的高端商场置地广场的地铺，还有尖沙咀的一些街道，很久没有见到过“空铺"。

　　“做这一行这么久，今次的情形可能比非典时期更严重。"卢展豪续称，五大因素利淡目前及未来的商铺前景，分别是香港政治冲突不断，影响本地市民及访港旅客消费意欲；中美贸易战持续，零售商在扩充计划上普遍持观望态度；人民币贬值导致旅客减少，令零售业雪上加霜；港股波动引致的负财富效应令投资和消费意欲下降；此外，零售业工资上涨也令商户经营成本上升，导致扩充计划受影响。

　　在香港政治冲突爆发前，香港的零售业已经出现放缓及衰退的迹象，从今年2月开始，香港零售总额持续下跌，今年6月、7月，叠加社会冲突的影响后，零售额的同比跌幅逐步扩大至双位数字。

　　报告显示，从不同区域来看，由于中环的外资公司数量持续下降，高消费力人士减少，加上中美贸易摩擦影响零售消费信心，2019年第三季度的空铺数量达131间，空置率为9.1%，仅次于铜锣湾；旺角的空铺数量为146间，由于本地消费在该区域占一定比重，尽管空置率稍有上升，但仍是四个核心区中最低，为4.3%；至于同属于旅游区的尖沙咀，由于去年下半年受惠于广深港高铁开通，临近高铁站的区域空置率有所下跌，但其他区域空置率则上升，整体空铺数量达102间，空置率为6.8%。

　　值得注意的是，“装修中"这一类店铺的数量下跌的最严重，从去年同期的179间跌至66间，表示租务活动极度疲弱。“7月、8月本是商铺出租的旺季，如今有大约三分之二的跌幅，是商铺市场转差的一大警号。"美联工商铺资料研究部分析员陈浩璋表示。而今年的7、8月正值香港社会事件发酵的高峰期。

　　在该行看来，接下来的情况可能更加严峻。卢展豪表示，很多此前计划扩张的零售商也开始停止寻找新店，因为无法预料到社会事件何时完结，“即使事情年末可以完结，但租客已经走了；复苏也需要时间。"

　　他续称，近期有不少街道的空铺数量已经较报告期增加，预计2020年的四大区域的商铺空置率有机会上升到8%-9%，这一数字意味着将再有近200间空铺出现，与2016、2017年的零售寒冬时期相若，这两个年度的整体空置率为8.8%，空铺数量分别为620和664间；而铜锣湾的商铺空置率可能进一步升至10.5%至11%。

　　除了空铺数量增加，商铺的租金亦面临巨大的下调压力。香港核心商区往往给人“寸土寸金"的印象，铜锣湾罗素街亦是多次称霸“全球最贵商业街道"，不少几十平方米的商铺月租动辄便是几十万港元。但铜锣湾除了是“铺王"聚集地，也时常是一些游行示威的始发地，持续的社会运动让该区的商户们叫苦不迭。今年8月，奢侈品牌Prada在罗素街的铺位决定在2020年租约到期后不再续租，该铺位原月租为900万港元，而业主早前以500万港元的价格放租。

　　香港零售管理协会早前也呼吁商铺业主向商户减租，共度时艰，目前也有不少商场和业主响应，例如长沙湾的一处商场，主动提出将8月租金一次性补贴20%；后续铜锣湾也有商场提出向商户将9月租金减少30%。

　　卢展豪指出，不少商铺目前的议价空间很大，很多续租的商铺起码有20%的减租空间。他认为，下半年核心区的商铺租金还有机会再跌10%至15%。他还提到，由于尖沙咀、铜锣湾多珠宝钟表类商户比例较高，承租能力较高，一旦这些商户退租，换做其他类型的商户，租金的跌幅还可能更大。

　　中原（工商铺）的资料也显示，9月上半个月的商铺租赁成交环比减少36%，同比减少43%，且减租情况持续，普遍减租幅度为20%，若目前的社会冲突持续，核心商铺的租金减幅可能会大泻三至四成。