①房地产周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。然而，地产周期更像货币周期，原因就在于土地创造信贷，特别是在拿地都可以通过贷款来做的时代，这种现象更加的明显。②2016年因为去库存，让传统的地产周期变得完全不一样，成为历史上首次不能用传统地产框架去分析的一年。原因就在于要去库存，所以并没有真正意义上去抑制需求，仅提高了购房门槛，但若叠加货币宽松，就可以通过更高的信贷来跨过门槛，反而会增加信贷投放。

2016 年，一场去库存改变了过去的楼市周期.....6

土地创造信贷，信贷牵引楼市.......6

借助房贷，银行在改善自身的资产配置......7

2019 年，两个孪生兄弟开始上演脱钩........9

房企和银行脱钩，来自于银行依赖居民、房企依赖非银.......9

土地财政与地方财政脱钩，缘起土地收益的下降.......11

2019 年以后，全新纪元：从投资到消费........14

弱化、并进而结束地产拉动投资的经济增长方式.....14

进入类比欧美日模式：地产拉动消费、进而影响经济的新纪元.....15

再论如何理解当下：两个基本面、两个催化剂......18

两个基本面：人口双向流动、库存 40%临界点......18

两个催化剂：信贷+棚改货币化.......19

2017~2019 年，可能是一次足够长的调整期.......21

金融利率和企业利率开始上行........21

类比 2013 年，但是调整期会略长......22

未来地产的自白：那么好，那么坏........24

华泰地产精品报告系列........25