2019 开年以来房地产行业流动性、基本面和政策结构性改善方兴未艾。我们认为中短期内，房地产行业政策环境是松紧并举的新常态，“一城一策”环境下行业预计能保持平稳发展，未来长期有望受益于户籍制度改革带来的新一轮人口红利。我们依然看好优质房企的成长空间，继续看好具备成长能力以及布局优势的地产股估值修复。继续推荐：1、受益于长期发展以及核心城市发展的龙头房企和二手房经纪龙头（万科A、我爱我家等）；2、具备成长弹性的企业（华发股份、新城控股、中南建设等）；3、低估值高分红的企业（华侨城A、荣盛发展等）；4、受益于未来公募REITs 推进的企业等。

从“二元”迈向“自由”——我国户籍制度的历史变迁 ............................................................. 6

当前我国的户籍制度是如何形成的？ ........................................................................ 6

自由迁徙：保证安心从事生产建设 .................................................................... 6

二元格局：集中优势资源发展重工业 ................................................................ 7

城乡破冰：中小城镇改革先行 ........................................................................... 7

城市放活：确立新型户籍制度改革目标 ............................................................. 7

我国户籍制度改革未来趋势——有序引导，逐步开放 ............................................. 10

破壁人户分离，搭建户随人走的灵活机制 ....................................................... 12

平衡户籍附加利益，推动公共服务“均等化” ..................................................... 12

推动城乡二元制度改革，加速人口自由流动 .................................................... 13

都市圈内实现通迁，户籍互通互认 .................................................................. 13

户籍制度改革有望激活我国新一轮人口红利 ........................................................... 13

我国城镇化率仍存在较大提升空间 .................................................................. 13

迎接都市圈大时代的来临 ................................................................................. 15

行业：成交结构性复苏，投资高位中前行 ....................................................................... 17

需求市场：刚需预期改善，需求结构性复苏 ........................................................... 17

新房销售：各能级城市表现分化，一、二线城市如期改善 .............................. 17

年初以来成交修复的动力主要来自于集中推货叠加去化回暖 .......................... 18

成交结构：一线城市刚需为主，二线城市改善型需求发力 .............................. 20

二手房成交：调整充分的核心城市先于市场回暖 ............................................ 20

按揭利率拐点回落，首付边际改善利好刚需 .................................................... 21

投资：开发投资维持高位，土地投资结构性分化 .................................................... 23

库存：一二线城市库存有所回落，三四线城市持续回升 ................................. 23

土地市场：二线城市土地成交复苏明显 ........................................................... 23

年初地产开发投资超预期，预计下半年逐步回落 ............................................ 25

棚改开工规模大幅下降，未来三四线城市需求投资皆将承压 .......................... 26

政策：适应松紧并举新常态 ............................................................................................ 29

“一城一策”成为房地产调控主基调，核心在于稳定，而非打压 ........................ 29

房地产税告一段落，未来关注税收法定进程 .................................................... 31

长效机制：土供结构改革深化，多层次供应主体加速形成 .............................. 32

企业：成长步伐未停止，转型创新在路上 ....................................................................... 36

战略：审慎乐观，规模和利润共生 .......................................................................... 36

成长：2019 年目标增长不变，二线房企增长预期更足 ........................................... 39

融资：信用利差改善，中型房企更为受益 ............................................................... 41

拿地：融资阶段性改善助推优质房企抢跑，体现良好节奏感 .................................. 43

转型：REITs 有望加速发展，物业管理加速证券化 ................................................. 45

REITs：正本清源，元年开启 ........................................................................... 45

物业管理：加速证券化，发展前景广阔 ........................................................... 48

策略：激活新红利，适应新常态 ..................................................................................... 50

政策：松紧并举是行业新常态 ................................................................................. 50

估值：龙头滞涨，估值优势重新显现 ...................................................................... 50

仓位：机构配置地产股仓位有所降低 ...................................................................... 52

投资建议 .................................................................................................................. 53

受益于长期发展以及核心城市发展的龙头房企和二手房经纪龙头：万科A、我爱

我家 ................................................................................................................. 53

具备成长弹性的企业：华发股份、新城控股、中南建设 ................................. 54

低估值高分红的企业：华侨城A、荣盛发展 .................................................... 55

受益于未来公募REITs 推进的公司 ................................................................. 56