业绩短期承压下行，房企间表现分化。2023 年上半年：①样本房企营收总额17871 亿元，同比+2.0%，其中央国 企同比-0.6%，民企同比+6.1%；归母净利润-290 亿元，同比由盈转亏，其中央国企同比-35.7%，跌幅收窄且仍盈利， 民企同比多亏631 亿元。行业进入调整后，央国企韧性更强，民企大幅亏损。②样本房企整体毛利率13.3%，同比-5.2ppt， 其中央国企17.6%，同比-2.6ppt，呈筑底企稳态势；民企6.7%，同比-8.9ppt，仍在探底中。考虑到2021 年下半年 以后拿地的利润空间相对较高，该部分项目预计将于2024 年起陆续进入报表结转，因此在此期间积极拿地的房企毛 利率水平将逐步回升。③样本房企整体销管费率5.6%，同比-0.6ppt，其中央国企5.0%，同比-0.1ppt，民企6.5%， 同比-1.4pct。受交付风险影响，购房者更倾向购买央国企项目，民企项目销售难度较大，销管费率偏高。④A 股房企 于2022、2023H1 分别计提872、66 亿元资产减值损失，轻装上阵后未来业绩释放压力相对较小。

样本房企选择.................................................................................... 4

业绩短期承压下行，房企间表现分化................................................................ 4

营收略增归母净利润下滑，企业之间分化明显.................................................... 4

毛利率延续下行趋势，销管费用率稳中有降...................................................... 5

持续计提资产减值，减轻业绩释放压力.......................................................... 6

合同负债走势分化，未来营收有保障............................................................ 7

头部央国企及改善型房企经营表现亮眼.............................................................. 7

销售一季度冲高二季度回落，头部及改善型房企销售复苏.......................................... 7

土地供需持续缩量，核心城市热度高，头部及改善型房企投资强度大................................ 9

新开工持续下降，竣工端积极保交付........................................................... 11

资产质量和债务结构的优劣将决定房企核心竞争力................................................... 12

资产负债延续缩表趋势....................................................................... 12

改善型房企资产质量高流动性强............................................................... 12

短期流动性压力仍存，房企间债务结构及融资成本分化........................................... 13

投资建议....................................................................................... 14

风险提示....................................................................................... 16