十九大以来，国家城市化发展战略出现重大转向，我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略。国际经验表明，围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势。目前我国的集聚度为0.4 左右，相比于发达国家（0.7-0.8）仍有提升空间。从中国城市化的阶段看，目前正处于50%-70%的城市化第二阶段，表现为大城市越来越大。随着产业结构升级和现代服务业崛起，客观上也需要形成大城市群。国家提出的长三角城市群、京津冀城市群、粤港澳大湾区对标世界级城市群，正式开启了我国的城市群时代。

0. 引言：顺应大势，拥抱伟大的城市群新时代 .............. 6

1. 我国城市人口集聚度仍可提高，城市群发展大有可为 .. 6

1.1 围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势和经验 .. 6

1.2 我国集聚度仍有明显提升空间 .......... 8

1.3 我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略  9

2. 三大城市群多维比较，长三角更胜一筹 ...... 10

2.1 人口：庞大的总量，优良的空间分布 ............. 10

2.1.1、最大人口基数，活跃的城市群内部人口流动 11

2.1.2、适应可持续发展的优良人口分布状态 12

2.2 经济：体量大而产业全，腹地广而韧性强 ...... 14

2.2.1、经济体量领先，存量资本雄厚，投资能力强 16

2.2.2、产业门类齐全，经济创新潜能大 17

2.2.3、地理形态得天独厚，内外贸易牵引发展之路 20

2.3 设施：教育医疗资源多城分布，交通互联驱动区域一体 .............. 21

2.3.1、顶尖教育与医疗资源在主要城市均有分布 21

2.3.2、交通基础设施强大，区域联结日趋紧密 23

3. 长三角城市群是最具发展前景的经济区域和房地产市场 ........... 25

3.1 长三角的城市布局是最美的太阳系模型，一超多强欣欣向荣 ....... 26

3.2 长三角卫星城发展不断迭代，环上海楼市进入新阶段，远期规模有望再造一个上海 . 31

3.2.1 长三角：环绕大城，都市圈房地产机会之花遍地盛开 32

3.2.2 京津冀：到天安门的里程，丈量出地产市场价值 35

3.2.3 粤港澳大湾区：城市静好，各自生长 37

4. 投资建议：买入在长三角城市群布局及扩张进入长三角城市群卫星城市的开

发商 .... 38

4.1 新城控股：深耕长三角、布局全中国的新一线地产龙头 .............. 39

4.2 华夏幸福：全国布局的产业新城龙头 ............. 40

4.3 阳光城：最具成长性的二线地产龙头 ............. 41

4.4 滨江集团：积极布局长租公寓的杭州地产龙头 ............. 43

风险提示 ............ 44