本周香港，内房股业绩发布会上传出一片乐观的声音。

碧桂园设定2013年销售目标较去年提高30%，富力则在投资者会议上说未来两三年都在15%-20%的幅度增长。中海虽然没有调高目标，但表示会积极拿地，显示对市场同样乐观。再算上之前已经透露依然维持20%-30%增长速度的保利，增长已成今年房企的共识和关键词。

事实上，始于2010年的史上最严厉调控政策，其所带来的恐慌或担忧，早在去年被全面回暖的楼市瓦解。当前开发商的表态只是更明确地传达了来自企业的判断。在去年，销售千亿的俱乐部多了三家房企，而像华润、世茂则取得40%-50%的大幅度增长。相比之下，碧桂园和富力在同一区间徘徊了三年后才调高目标，实在不算激进。

当然，业绩会上媒体仍然会照例问“是否担心调控影响楼市”的问题。对此，开发商的回答是：“调控还在，但我们知道怎么做了。”

开发商知道了什么？首先，调控让地产商看清楚的是政府在乎的只是房价别太高，并没有调整供需。开发商在解释为什么调高今年目标时，都会说到看好经济形势以及“城镇化”因素。再加上过去两年，地产作为国家支柱产业以及满足人们居住、投资单一选项的局面并没有改变，可以预见，购房需求必然伴随着经济面改善以及城镇化而越加畅旺。   

其次是政府对土地财政的依赖。这是个老生常谈的话题，但是在调控过程中更加清晰。2011、2012两年地块市场的表现就是例证。当市场观望情绪浓厚、成交清淡时，开发商手中没钱，政府暂缓地块出让，减少土地供应。而在楼市回暖，开发商需要增加土地储备的时候，地方政府就适时拿出优质土地供开发商入货。经济的结构转型尚有一段遥远的路途，而这个转型过程中，房地产仍将是维持经济的主要“轴承”。

当前地方上有这样一种发展模式：发展文化事业，配套住宅项目；发展金融事业，配建住宅项目；甚至教育、医疗，都可能是“圈地”的理由。地产业毛利率在30%-40%，而且回报收益快，比其他产业更吸引以GDP增速为导向的地方政府。 

也就是说，土地经济的强势延续，短时期难以取代。但这并不是说，单纯依赖住宅就可高枕无忧，如果说过去两年，旅游地产、养老地产都是以表面名义拿地盖房，那么从现在开始，增加持有物业、靠不动产租金稳定收益成为所有大企业的不二追求。万科、中海、保利、金地的增长利器在于，一方面靠庞大的住宅规模，在高速周转中获利，另一方面，“土地财政”在未来十年的格局，仍将在相当程度上延续，而这个过程，又恰恰给了地产企业比较充分的转型时间，如何在住宅与持有物业之间摆正关系，将是房企未来十年的关键之战。