美国房地产政策侧重于基础性制度建设，政府很少对房地产市场尤其是私人房地产市场的短期变化进行直接调控。美国房地产次贷危机的经验教训说明房地产金融创新是把“双刃剑"，在促进金融产品创新支持住房自有的同时，要及时建立健全金融监管机制，避免房地产过度金融化。

一、美国宏观基本面与房地产市场特点

（一）经济总体呈上升趋势，人口持续正增长

一是经济总体呈现较快增长。1960年以来，除个别年份GDP出现小幅负增长外，其余年份经济增长总体平稳，1960—2022年GDP年均增速为2.99%，人均GDP从3000美元增加至7.6万美元。二是人口持续正增长、城镇化率超过80%。1960年以来美国人口持续保持正增长，1960—2022年年均增长1%。美国人口城镇化进程起步较早，1960年城镇化率达到70%，2006年突破80%，2022年达到83.8%。

（二）住房租购结构基本稳定，住房保障比例约为5%

一是住房市场供求较为稳定。1964—2022年美国拥有房屋所有权的家庭占比年均65%，最高年份为69.2%（2004年），近三分之一的美国人通过租赁或其他方式解决住房问题。美国自有住房空置水平较低，多数年份自有住房空置率保持在2%以内。二是美国房地产市场销售以二手房为主。近年来，美国住房销售以二手房为主，2000年至今二手房交易数量占比在90%左右。三是住房保障比例较低。1987年以来，由公共住房机构持有的租赁住房和政府进行货币补贴的租赁住房在住房存量中所占比例约为5%。

（三）次贷危机导致房地产价格出现较大幅度波动

从美国1975年以来房价走势来看，在2007年次贷危机爆发之前，美国房价总体呈上涨态势，期间房价虽然也出现过多次短期下降，但持续时间均未超过2个季度。而且在1980—2000年这20年间，房价走势相对平稳，月度平均涨幅为0.36%，绝大多数月份价格环比涨幅不超过1%。随着次贷危机的爆发，美国房价自2007年8月份开始出现持续66个月的下行态势，直到2012年2月才企稳回升，全国房价降幅约为25%，部分地区房价降幅超过50%。2016年底房价恢复至次贷危机前水平，此后房价持续上涨，至2022年房价水平相比2008年翻倍。

二、美国房地产调控的主要做法

长期以来，美国政府围绕1949年《住房法案》中的住房目标，形成了包括低收入住房政策、房地产税收政策和房地产金融政策等房地产长期政策体系。除应对2008年次贷危机外，很少对房地产市场短期变化进行直接调控。

（一）侧重于以低收入住房政策、税收政策、金融政策为主体的基础性制度建设

一是不断完善的低收入住房政策。美国的低收入住房政策包括公共住房项目、联邦政府资助开发的私有出租房项目、租房券政策。1937年，美国开始实施针对最低收入阶层家庭的公共住房项目，资金来源早期为债券，此后变为政府拨款。1961年，联邦政府针对不符合公共住房规定的低收入家庭提供私有出租住房。1974年，美国《住房法》设立了第一个全国租房券项目，主要为中低收入家庭提供租房补贴，该项目一直延续至今。

二是相对稳定健全的房地产税收政策体系。美国房地产相关税收主要包括一般财产税、所得税、遗产税和赠与税、交易税。其中，对土地和房屋直接征收的不动产税归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%—100%不等），税率大约为1%—3%。房地产个人所得税的课税对象主要是个人投资房地产的股息和利息收入以及房地产经营中实现的收入，计入个人或家庭收入所得综合征收所得税。遗产税和赠与税的征税门槛相对较高，一般而言住房继承和赠与很少被征收。交易税在房地产买卖时缴纳，税率在2%左右。

三是活跃的房地产金融体系。美国住房金融二级市场较为活跃，不同种类的住房抵押贷款证券化产品齐全，为银行等金融机构化解流动性风险提供了条件。在住房金融二级市场发展过程中，以房利美和房地美为代表的金融机构为特定群体购房贷款提供担保或保险，并对住房抵押贷款及其证券化资产进行多次打包，为不同风险偏好的投资者提供不同风险水平的投资工具。1938年，美国设立联邦国民抵押贷款协会（即房利美），主要业务是购买联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）担保的抵押贷款，1972年开始购买非政府担保的普通抵押贷款，1981年发行第一只抵押贷款证券。1970年，美国依据《紧急住房金融法》设立了联邦住房抵押贷款公司（即房地美），其主要业务是购买普通抵押贷款，也购买FHA和VA担保的抵押贷款，1971年发行以普通抵押贷款为基础的抵押转付证券，1983年发行第一只担保抵押债券凭证（CMO）。

（二）鼓励低收入家庭购房的政策取向和金融创新推升房地产泡沫

美国房地产金融机构通常以借款人的信用评分、债务收入比、贷款价值比率三项指标将住房按揭贷款区分为优质贷款、次级贷款和近似优质贷款三类。其中，次级贷款主要面对收入较低、负债较高的借款人，大多为中低收入群体或新移民。2000年之前，次级贷款增长缓慢。2000年互联网泡沫破灭后，美国政府开始通过房地产业发展拉动经济增长，其重要举措之一就是鼓励家庭特别是低收入家庭实现住房自有。与此同时，这一阶段美国货币政策持续宽松，美联储连续13次降息，促成了2001年至2005年房地产市场的繁荣。为了追逐高额利润，金融机构不惜降低贷款门槛持续增加次级贷款规模，甚至出现了“零首付"，并通过证券化方式将风险转移给资本市场。伴随房地产抵押贷款证券化等金融创新产品的推广，大量低收入家庭拥有贷款购房资格，住房自有率由1998年之前的65%左右提高至2004年的69%。随着经济复苏和出于对通胀的担忧，美联储从2004年6月起两年内连续17次加息，导致房价大幅下跌并引发次贷危机。危机爆发之后，大量家庭资不抵债，丧失赎回住房权利，房屋自有率持续降低，2013年降至65.1%。

（三）次贷危机后迅速大力度拯救经济

次贷危机爆发后，美国政府迅速采取措施对金融机构和实体经济进行救助。针对金融体系和金融机构采取包括市场注资和降息、机构注资等在内的救助措施。针对实体经济层面的救助措施几乎涵盖了金融以外的所有投资、生产和消费领域。同时，鉴于金融危机中爆发出的监管问题，2009年6月，美国总统奥巴马宣布全面金融监管改革方案，从而拉开美国20世纪30年代大萧条以来最大规模的金融体系改革序幕。在此期间，美国政府并未采取专门的针对房地产市场的救助政策。

三、美国房地产调控的几点启示

（一）完善的住房保障体系致力于为低收入家庭提供租赁型住房保障

美国不把为所有居民提供基本生活必需品作为政府义务，只选择性地提供给收入较低的人群，且这些人也要为此承担相应责任。在此背景下，政府在住房领域倾向于关注低收入群体住房问题，通过公共住房项目、联邦政府资助开发的私有出租房项目和租房券政策，为不同低收入群体提供租赁型住房保障。

（二）完备的房地产税收政策体系为房地产市场平稳运行提供支撑

美国的房地产税收政策体系覆盖保有和交易等各环节，有效调节房地产市场中的投资投机行为，在很大程度上保障房地产市场的持续平稳健康运行。但美国在住房方面的税负并不高，住房税收优惠政策是美国住房政策的重要内容，包括住房抵押贷款利息的所得税减免、物业税的所得税减免、对业主房屋出售收入的税收减免、对低收入购房和租房的税收优惠等。

（三）房地产金融创新是“双刃剑"

美国次贷危机表明，房地产金融创新要把握好“度"。房地产抵押贷款证券化衍生品虽然具有分散银行风险、拓展融资渠道等诸多好处，促进了美国房地产信贷的发展，支持了低收入家庭实现住房自有。但为了鼓励低收入家庭参与购房，金融机构和政府均对“次级房贷"持支持态度，将其视作一种“多赢"的金融创新产品。围绕这一产品创新过程，金融市场形成了一个由各类机构和个人组成的复杂利益链条，并且随着链条的不断拉长，原始的借贷关系变得越来越模糊不清，责任约束变得越来越松散，叠加金融监管未跟上，最终爆发了次贷危机。

（四）加强房地产金融监管是防范泡沫风险的重要方面

美国次贷危机形成与爆发的教训表明，房地产泡沫风险与金融环境息息相关，低利率与房价上涨周期叠加，往往会吸引资金大量流向房地产领域，这期间，加强房地产金融监管，建立透明化、标准化和可度量的房地产金融链条，对防止金融过度渗透推升房地产泡沫至关重要。作为对次贷危机的反思，美国联邦住房管理局明确要求个人消费信用评估公司（FICO）打分较低的借款人提供较高的首付款比例，同时，美国政府与联邦监管局共同制定规则，提高抵押贷款证券化过程的透明度、标准化和问责机制。

（五）应对房地产危机的政策出手要快、力度要大

为应对次贷危机及影响，美国政府迅速采取多项措施，包括出台刺激经济、稳定金融市场等多项措施。其中，美联储使用公开市场操作和降息等手段，为市场注入有效运转所需要的流动性和信心。联邦政府随后跟进，同美联储联合实施经济刺激和金融救援行动，给予实体经济大规模减税刺激方案，及时遏制了危机的快速蔓延及影响。之后，政府针对次贷危机后的金融市场出台了相关金融监管改革方案。