1998 年房改释放了房地产市场的洪荒之力。过去 20 年，一方面，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨，北上深一线城市房价排在全球前列。在“房子是用来住的、不是用来炒的” 新定位下，本文回顾历次房地产调控的背景、措施、效果，并反思经验教训。

1 1998-2002 年：房改启动市场.......4

1.1 房改背景：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革.... 4

1.2 配套政策：健全市场制度，完善相关措施...... 5

1.3 房改效果：启动住房市场，运行较为平稳..... 6

2 2002-2004 年：抑制房地产市场过热.......7

2.1 调控背景：房地产供求矛盾显现，价格投资增长过快..... 7

2.2 调控政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨........ 8

2.3 调控效果：房价涨幅过大....... 9

3 2005-2007 年：稳定住房价格.......10

3.1 调控背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出....... 10

3.2 调控政策：金融成主要手段，限制外资进入........ 10

3.3 调控效果：稳房价不理想...... 11

4 2008-2009 年：刺激住房消费......12

4.1 调控背景：次贷危机全球经济衰退，国内四万亿投资刺激.... 12

4.2 调控政策：以保增长为目的，刺激房地产..... 13

4.3 调控效果：销量价格大涨........ 14

5 2010-2013 年：遏制房价上涨......15

5.1 调控背景：房地产市场强势复苏...... 15

5.2 调控政策：部分城市开始限购，加大保障房建设........ 15

5.3 调控效果：房价过快上涨势头得到暂时抑制....... 16

6 2014-2016 年 9 月：借稳增长和去库存再度刺激......17

6.1 调控背景：总量放缓，区域分化........ 17

6.2 调控政策：放松限购限贷，货币宽松..... 18

6.3 调控效果：一二线房价大涨，三四线平稳....... 18

7 2016 年 9 月至今：长短结合，促进健康发展.......19

7.1 调控背景：经济 L 型企稳和政策强调防风险...... 19

7.2 调控政策：短期调控和长效机制...... 19

7.3 调控效果：迅速降温..... 20

8 历次房地产调控：反思、抉择和展望.......20

8.1 调控的政策工具及效果..... 21

8.2 历次房地产调控的反思... 22

8.3 促进房地产持续健康发展：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革.... 23

8.4 新一轮房地产调控的展望....... 24