我们提示资金压力下信用违约方面或有事件可能引发A/H地产板块短期超调，但6-12个月维度上将提供上佳的投资机会。建议投资者：1）当前在左侧积极布局财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A股保利、招商和万科，港股中海、龙湖、世茂、金茂；2）待信用风险有所释放后追加配臵都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。

投资概要....... 4

2018 下半年销售端延续韧性，政策端趋于平稳........ 5

全年新房销售面积预计同比增 0-5%，销售额增 5-10%........5

一二线市场：政策高压态势不改，开发商推盘提速..........5

三四线市场：去库存政策下沉，全年销售维持正增长.........7

中长线如何研判后市政策走势？...... 9

政策引导下的公共住房建设将有效缓解当前供应结构失衡问题..........9

以长租公寓为代表的租赁住房市场发展将进入提速期........10

REITs 的推出在“房住不炒”政策背景下极具必要性........11

融资环境整体趋严，投资和新开工可能承压....... 14

此轮“去杠杆”对房企融资影响主要体现于非标融资和境内信用债的收紧......14

资金面收紧将使行业融资头寸进一步向龙头房企倾斜.......23

投资及新开工可能承压，但在房企补库存需求下影响有限.......25

股票短期有风险，中期则为买入良机.......... 27

板块短期有超调风险，但下行幅度相对有限.......27

大型房企将受益于融资收紧带来的行业整合机遇，有望开启利润率回升周期........28

推荐标的......28