保利地产（600048.SH）于9月17日发布公告称，保利物业发展股份有限公司（下称保利物业）已收到中国证监会核准境外上市的批复。保利物业是保利地产全资子公司，于8月6日向港交所递交上市申请。中国证监会核准保利物业发行不超过1.53亿股境外上市外资股。

　　此前，保利物业于2017年8月1日在全国中小企业股份转让系统（即新三板）挂牌，并于2019年4月11日公告终止挂牌，转而向港股进军。

　　向港股发起冲刺的物业公司不止保利物业。过去五个月，已有六家房企分拆物业板块谋求赴港上市。

　　4月30日，国内第一家赴美上市的房企鑫苑置业（NYSE:XIN）宣布，旗下鑫苑物业服务将启动赴港上市计划。这拉开了2019年房企分拆物业上市潮的序幕。此后，银城国际控股（01902.HK）旗下银城生活、宝龙地产（01238.HK）旗下宝龙商业管理、蓝光发展（600466.SH）旗下嘉宝服务、时代中国（01233.HK）旗下时代邻里等陆续向港交所递交上市申请。

　　此外，9月19日，中航国际控股的中航善达（000043.SZ）发布公告称，证监会已受理其提交的《上市公司发行股份购买资产核准》行政许可申请。这意味着，招商蛇口（001979.SZ）旗下招商物业离“借壳上市"又近了一步。4月28日，招商蛇口公告称，购买中航善达22.35%的股份，再以其持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。

　　实际上，这已是房企分拆物业上市的第二波热潮。

　　2014 年 6 月，花样年控股（01777.HK）分拆其物业板块彩生活（01778.HK）上市，开启了物业公司上市的先河。此后至2017年，共有五家物业公司在港股上市。

　　第一次热潮出现在2018年。这一年共有六家物业公司成功上市，数量超前三年总和。其中，雅居乐、碧桂园、新城、佳兆业、旭辉五家房企拆分物业板块在港股上市；南都物业（603506.SH）则于 A股上市，成为首家在A股上市的物业公司。

　　分拆物业板块上市，为房企提供了新的融资平台。东方证券发布于5月7日的研报显示，物业公司成为一个完整的上市主体，融资能力将更为出色，无论对大股东还是物业公司而言，都更具有吸引力。长城证券发布于6月28日的研报指出，部分公司利用分拆子公司上市去获取融资资金，然后利用这些融资资金改善整个母公司的经营状况。

　　分拆物业板块独立上市，也利于公司释放多元化业务的价值潜力，利好企业长期股价表现。以碧桂园分拆出去的碧桂园服务（06098.HK）为例，目前碧桂园服务的市盈率估值远高于碧桂园（02007.HK）。上述长城证券发布的研报显示，分拆子公司上市可能获取长期的超额投资收益，分拆后子公司和母公司的股价表现显著优于市场。

　　此外，通过上市，物业公司也能借助资本市场融资，扩大管理规模。上述东方证券的研报指出，物业公司集中上市，表现出其拓展市占率的诉求。另外，资本市场逐步认识到物业公司的价值，给予物业公司的估值水平明显高于开发商，这也给房企拆分物业子公司单独上市提供了动力。

　　2019年以来，房企资金面的全面收紧，房企也加快步伐分拆物业板块上市。

　　4月，银保监会办公厅针对房地产行业信托融资，发布关于加强监管的通知。7月，银保监会约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求控制房地产业务规模。近期，北京银保监局向四家金融机构开出罚单，处罚事项中即包括信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。

　　房企海外发债也受到约束。7月12日，国家发改委发文，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时强化备案及发行时的信息披露。根据国家统计局的数据，由于资金面持续收紧，房地产开发企业到位资金增速自4月以来呈逐月下跌趋势。