内忧外患中启动商品房市场：1997-2000年，中国面对的世界经济形势异常复杂，先后经历了亚洲金融风暴和美国互联网泡沫破灭。1998年前后，受前一轮宏观调控惯性影响，中国经济处于通缩状态。此外特大自然灾害的影响，以及体制转轨的阵痛（下岗潮），在这段时间集中爆发，严重抑制了国内需求。

1. 1998 年-2002 年：内忧外患中启动商品房市场.....4

1.1. 宏观经济形势：外患不断，内需疲软.....4

1.1.1. 外患不断： 1997 年亚洲金融风暴和 2000 年美国互联网泡沫破灭.....4

1.1.2. 内需疲软：通货紧缩叠加体制转轨阵痛（下岗潮）......4

1.2. 宏观调控政策：降息降准，增发国债......5

1.3. 房地产政策：停止住房实物分配，鼓励开展住房抵押贷款......6

2. 2003 年-2004 年： “04 年密集调控期” 前夕房地产行业被确立为“ 支柱产业”....7

2.1. 宏观经济形势： “ 二次重工化” 带动投资过热， “ 非典” 对经济的利空效应严重

低于预期......7

2.2. 宏观调控政策： 04 年密集出台调控政策，铁本项目被作为典型查处....8

2.3. 房地产政策： “04 年宏调密集期” 前夕被确立为支柱产业.......9

3. 2005 年-2008 年金融危机前：信贷、税收、土地和住房供应结构多管齐下抑制房价上涨......10

3.1. 宏观经济形势：经济快速增长，通货膨胀和资产价格上涨后期开始抬头.....10

3.2. 宏观调控政策：加息提准，紧缩财政， “7·21 汇改” 允许人民币适度升值.....11

3.3. 房地产政策：提高首付比例、按揭贷款利率、房屋交易环节税费成为调控手段12

4. 政策什么时候会放松？......14