凯德集团（简称“凯德"）再次出手上海。11月13日，凯德宣布，由旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司（GIC），通过上海联合产权交易所成功受让上海星外滩开发建设有限公司100%股权，摘牌价格127.86亿元，预计项目投资总额约200亿，刷新凯德在华单体项目收购交易金额纪录。

上海星外滩开发建设有限公司旗下拥有星港国际中心，位于上海市虹口区北外滩滨江核心区域，总建筑面积约42万平方米，由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成，被誉为上海最高双子塔。

凯德上一次在华投资是在2017年以26.4亿元收购上海国正中心。戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰指出，外资前几年没有参与太多交易，主要是国内资本雄起，导致市场价格竞争激烈；最近金融收紧导致内资在大宗物业购买价格上相对没有以往那么高，也是外资进入上海的一个契机。

业内资深人士车阳分析认为，外资投资的核心逻辑是“用便宜的钱"。凯德的模式就是出售二三线的成熟旧物业（剥离非核心资产），买一线更具想象空间的项目（培育核心资产）。

此外，车阳指出，凯德一般早期进入项目，包括运营、退出，链条上每一个利润环节都“通吃"。但车阳认为凯德目前在做资产置换，也是在下注。“外资还是比较看好上海的成长空间，因为存量市场大，他们青睐于地标性建筑、大体量物业。"车阳又强调，凯德资金成本较低，合作方是GIC，投资期限够长，加上REITs退出路径，也是该公司敢干大项目的重要原因。

外资重新涉足国内大宗交易

凯德集团总裁兼集团首席执行官李志勤认为，此次收购给予了凯德在上海北外滩打造一座标志性来福士综合体的机会。项目预计于2019年下半年分期开业。

正如林荣杰所言，随着国内金融环境的变化，内外资在国内大宗交易上再度进行角色转换。凯德就是一个典型案例。

参与收购的来福士中国投资伙伴III由凯德在10月正式宣布成立，主要投资目标是中国核心门户城市的高品质综合体。凯德认购其41.7%的发起人股份。

根据戴德梁行对亚太投资者的追踪分析，投资者首选投资地仍然是上海，尽管亚洲境外融资资源相对前两年有下降，但投资者也更注重机会性增值型投资，因为在国内资产收益率普遍受到压缩。比如此次凯德收购星港国际中心，由此前市场传言的120多亿，变成了实际成交的200亿。

11月14日，戴德梁行发布首份《城市应对能力指数报告》显示，新加坡、墨尔本和上海成为应对能力最强的城市。林荣杰指出，上海目前投资市场依然活跃，投资者通过做好品质实现价值提升。

凯德目前是进驻上海最大的外资开发商，也表明该公司近两年在中国展开“换仓"行动效果明显。凯德集团总裁（中国区及投资管理）罗臻毓表示，凯德将在中国聚焦以北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群。

自从2000年定下轻资产运营战略以来，凯德曾有过两次大规模出售套现的举动。2008年前，凯德变现了超过70亿新元的资产，并用大部分资金减债和增加现金储备，这些储备帮助凯德集团安然渡过了金融危机；2018年初，凯德又将旗下全资子公司凯德商用旗下20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债出售给万科、印力及TRIWATER基金，整个交易总价格为17.059亿新元，折合83.65亿人民币。

“换仓"逻辑

凯德近两年展开“换仓"，表明其希望提升在中国的投资回报。实际上，凯德10年前就有与华联合作投资商场的经验，并有二线城市投资基因。以杭州为例，2007年5月30日，凯德置地以34.9亿元拿下钱江新城核心地段商业用地，用于打造杭州来福士广场，彼时楼面价超过1万多元/平方米。

2014年，杭州来福士广场开始销售类住宅，2017年商场开始营业。对此，杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳分析认为，一个商业项目开发周期10年，资金成本不言而喻，只有新加坡或者港资开发商的资金成本可以做到，因此项目盈利也要辩证地分析。

公开资料显示，杭州来福士项目有两栋塔楼，涵盖了酒店式公寓、酒店与写字楼等业态，目前有一栋塔楼的高楼层部分是公寓产品，已进入清盘阶段，从3万多元/平方米卖到4万元/平方米左右，另一栋有部分自持、一部分销售，价格4万元/平方米左右。业内人士认为，杭州来福士当前整体回报率不算高，原因包括项目造价不菲，与项目周期相比没有获取最优价格方案。“尽管凯德有租金回报，但具体还要看运营能力和投入回报比。"章惠芳说，从机会成本来看是亏损的，财务成本则要看具体成本核算。凯德在杭州的投资回报，与其他外来房企相比并非名列前茅。

凯德目前在中国38座城市拥有63家购物中心，总面积约650万平方米。章惠芳指出，根据城市与区域市场发展变化，这些商业综合体的投资回报也会有波动，面对分化和瓶颈，而非一路上扬。从城市发展角度来看，凯德选择更优更有发挥空间的城市；从综合体物业的特征来看，一二线城市地价差距并非太大，与住宅用地不同，因此开发商会更偏向一二线城市布局。以万达广场为例，有一些核心城市核心地段的项目发展还不错，但是其以量取胜，导致部分三四线城市的项目已处于下滑阶段；加上近几年同类综合体竞品不断涌现市场，万达广场不仅要面临内生的发展矛盾，也要面对竞品分流部分客流量。“这几年商业综合体开发体量都很大，来福士广场在一定程度也要面临同一城市不同商业体的竞争。"章慧芳说。