12月15日，国家统计局发布2023年11月份全国70城房价指数。11月份，70个城市新房价格指数环比下跌0.4%。其中，一线城市环比下跌0.3%，与上月持平；二线城市环比下跌0.3%，比上月扩大0.1个百分点，三线城市跌幅由上月的-0.5%收窄至-0.4%。同比方面，11月新房同比下跌0.7%。

二手住房方面，11月份70个城市二手住房价格指数环比下跌0.8%。其中，一线城市环比下跌1.4%，跌幅明显大于二三线城市；二线、三线环比分别下跌0.7%和0.8%。同比方面，11月70城二手房价下跌3.7%，跌幅比上月扩大0.3个百分点。

城市方面，一线城市继续分化。新房方面，京沪表现相对较好，11月上海新房价格指数环比上涨0.6%，领涨70城，北京微跌0.1%；广深继续表现疲弱，11月新房环比分别下跌0.9%和08%。二手房方面，一线城市整体疲弱，深圳和上海环比指数均下跌1.5%，北京下跌1.4%，广州则环比下跌1.0%。二线城市也有分化。新房方面，天津、杭州、成都、西安等热点一二线城市新房指数上涨，但大部分二线城市新房指数下跌；由于此前连续下跌，受到土地和建安等综合成本的限制，开发商继续降价情绪不足，三四线城市11月跌幅收窄。二手房方面，除杭州之外，二三线城市普跌，跌幅居前榜单中热点二线城市和三四线城市均在其间，显示市场交易情绪不足。

11月房价指数的较大变化，就是二手房指数跌幅扩大，一二三线城市跌幅均较大，一线城市跌幅大于二三线城市。不过，11月份二手住房交易量有所反弹。根据笔者监测，11月份6个主要城市二手住房交易环比平均回升20.5%，同比平均回升33.1%，一线城市也反弹走高。这说明，二手住房市场出现明显“以价换量"的走势。

其中，或因为市场预期，或为了尽快实现换房，而选择以低于预期的价格或市场平均挂牌价格而将二手住房卖出去。一直被认为是商品房市场领头羊、房产保值增值前景良好的一线城市，二手房价下跌更快，其中不能忽视二手住房挂牌量增加，但去化速度较慢导致预期转弱，也不能忽视近期一些诸如房企风险等过度解读。

8月底以来，随着需求端一揽子纾困政策的出台，商品房销售市场持续下行的态势得到一定缓解。9月-11月全国新房销售面积均值比今年最低值（7月-8月）回升了22.6%，但仍在近年来的低位徘徊。不过，二手住房交易回升态势明显，根据克而瑞统计，11月17个重点城市二手住房成交面积环比增长4%、同比增长22%。前11月二手住房累计成交面积同比增长32%。

今年1月到11月，全国二手住房交易占全部住房交易量的比重达到37.1%，创历史新高。二手房“以价换量"及逆势增长，说明居民住房需求潜力比较大，比如过去十几年热点城市新市民、年轻人增长快，“居者有其屋"的诉求强烈。但是，由于担心新房“交付难"，加上新房供应偏大户型、偏改善型，价格较高，户型偏小的二手房价格降到一定程度，便能促进需求释放。

近期，商品房市场量价持续下行，既有前期持续过快上涨后的惯性下跌，也有长效机制（如“三道红线"、贷款集中度、资管新规等）促使旧模式加快“破"，而新模式未能及时“立"起来出现真空导致的下行，还有疫情后部分居民收入、消费、预期等购买力修复不到位导致需求端疲弱。同时，也要考虑到“三期叠加"下的结构性阵痛对就业等基本面的影响。

但从根本上来讲，供需不匹配，供应不适应需求，特别是不匹配3亿—4亿新市民、城市无房户的“要上车"、有房一族换房等需求，才是根本原因。尽管住房供求关系发生变化，但结构性需求还很大，比如常住人口最多的广东，住房自有率不足50%；比如，人口流动从“乡—城"到“城—城"的当下，随着人口走的住房需求也很突出。

12月14日，北京、上海宣布调整优化房地产政策，包括调整普通住宅认定标准、下调购房首付比例、优化房贷利率等措施，目的就是，通过降成本和降门槛，促进房屋流通，既促进刚需上车、换房和改善，还能缓解在售盘过大导致的焦虑情绪。特别是，京沪外围区域首付比例、利率下降更多，有利于疏导需求到房价更低的外围产业新区。

笔者认为，除了在需求端继续发力，稳定销售基本盘，还要在新模式上挖掘未来新的增长点。比如，作为“三大工程"的城中村改造、配售型保障房，不仅能有针对性地解决新市民、人才群体、工薪阶层等中等、中低收入人群的住房需求，也能通过供给侧结构性改革来匹配需求，从而托住和稳定行业体量，还能建立健康的住房消费链条，为后续商品房市场培育可持续动力。

中央经济工作会议提出，“加强经济宣传和舆论引导"，建议把城中村改造规模、保障房建设规模等对冲下滑的指标量化披露出来，改善社会预期。会议还提出，“把握和处理好宏观数据与微观感受的关系；多出有利于稳预期、稳增长、稳就业政策"。笔者认为，未来关键是要落实好就业优先导向，真正稳定市场的预期，增强市场的信心，最终夯实地产稳定的基础。