站在目前时点，短期房价涨幅迆大及需求透支、 国庆热点城市调控持续加码、宽松货币环境叠加人民币贬值预期，后续房价走势将何去何从。本篇报告为房价专题系列报告的第一篇，通迆翔实的数据和案例，系统梳理了国外主流国家房价走势及觃律、不同利率和汇率等组合下房价表现、 历次房价下跌的成因及后续走势

一、 前言....... 7

二、 各国房价整观：震荡上行、涨多跌少为普遍特征.... 8

2.1 涨多跌少为各国房价的普遍特征.......8

2.2 房价涨幅中长期大多跑赢通胀......8

2.3 房价整体维持震荡上行走势.......9

2.4 房价涨幅波动具有强周期性.......10

2.5 城镇化率由 50%迈向 70%阶段房价鲜有下跌.....12

2.6 中等收入阶段房价多为上涨...14

2.7 核心城市领涨，公寓价格表现优于豪宅.....14

三、 房价影响因素：短期流动性占主导，中长期仍看人口及收入.... 19

3.1 人口结构变化与房价增幅呈现较高程度的一致性....19

3.2 收入增长直接影响房价涨幅，近年相关性有所弱化......20

3.3 流动性环境：宽货币为短期房价上涨的重要推手.....22

3.4 汇率环境：多渠道影响房价，大多数同涨同跌.....28

3.5 不同利率+汇率组合：利率因素整体占主导.....31

3.6 其它房价影响因素：微观供需失衡.......34

四、 各国历轮房价调整探究...... 35

4.1 金融危机冲击造成房价下跌：亚洲金融危机与次贷危机......35

4.2 韩国 1991-1995 年房价下跌：政策打压+供给大增....40

4.3 英国 1990-1992 年房价下跌：政策收紧+住房补贴缩减.....41

4.4 日本 90 年代以来的房价低迷.......43

4.5 南非 1983-1985 年的房价下跌：政局动荡+货币收紧......46

4.6 小结........47

五、 国际经验的启示...... 48

六、 风险提示....... 50