公募REITs，一款创新型的公募产品，同时也是国内划时代的投资工具，能够很好地起到金融机构服务实体经济的典范作用。

　　近日，《国际金融报》记者实地探营张江REIT投资的基础设施项目——上海张江光大园。记者走访了解到，园区共有7栋写字楼，有多家企业入驻办公，包括叮咚买菜等互联网企业，还有一些电子、生物医药、新能源等科技类企业。

　　作为张江REIT的基金管理人，华安基金相关人士对《国际金融报》记者表示，管理好产业园和物流园等园区类资产，需要基金管理人与原始权益人、运营管理机构协同配合，共同修炼几项运营方面的“基本功"，可以总结为“一个基础层面"、“一项核心能力"、“一个最终目的"。

　　据业内人士介绍，公募REITs能够盘活存量资产、形成投资良性循环、助推国家重大战略发展……它承载着重要历史使命，它的本质是将流动性不强的不动产链接至资本市场，将市场资金引入不动产领域，提升资本市场服务实体经济的质效。

　　1

　　什么是公募REITs

　　公募REITs投资的标的是大众能看得见摸得着的基础设施，该类产品主要通过战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购形式发售。

　　基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。

　　简而言之，公募REITs投资的标的是大众能看得见摸得着的基础设施，该类产品主要通过战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购形式发售，投资者认购公募REITs产品的方式与平时购买基金产品一样。不过，由于这类产品封闭期较长，最长的1只封闭期高达99年，其间不能赎回，只能通过二级市场进行转让交易。

　　2021年5月31日，首批9只公募REITs开启认购，计划面向公众投资者募资19亿元，但在认购当日便创造了火热场景，最终合计认购金额近500亿元，所有份额“一日售罄"。

　　2021年11月，另外两只公募REITs获批，随后上市。至此，市场上运作的REITs产品共有11只，分别是首创水务、盐港REIT、张江REIT、东吴苏园、蛇口产园、首钢绿能、普洛斯、浙江杭徽、广州天河、中关村和越秀高速REIT。11只REITs投资的基础设施类型主要是产业园区、收费公路、市政设施、仓储物流、垃圾处理等。

　　富荣基金公募REITs投资总监王甲同告诉《国际金融报》记者：“公募REITs是我国资本市场出现的一类全新的金融产品，是属于除股票、债券、现金之外的第四大类资产，有自己独特的属性。从发改委和证监会发文对公募REITs的界定，我们可以将其归纳总结为：基础设施公募REITs是由基金公司公开发行基金产品募集投资者资金，投资基础设施项目，基金管理人主动管理基础设施项目，将获取的项目租金、收费等稳定收益定期分配给投资人的一种公募基金。"

　　2

　　探访张江REIT底层资产

　　产业园REITs的发展既符合国家政策导向，也符合园区持有主体轻资产运营和管理专业化的诉求，是未来公募REITs市场不断扩大的重要增长点。

　　近日，《国际金融报》记者来到张江REIT投资的基础设施项目实地：上海张江光大园，这是由光大安石与张江高科共同推进的产业园项目，由国泰君安资管作为资产支持证券管理人，国泰君安证券担任财务顾问，华安基金担任公募基金管理人。该项目位于《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》国家重大战略区域、中国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技术园区上海张江科学城。

　　张江光大园坐落在上海市浦东新区盛夏路500弄，距离地铁2号线广兰路站不足900米，它的前身是星峰科技园，在2017年被张江高科和光大安石联手发起的并购基金光全基金收购。据了解，这是张江高科为数不多的“产业地产基金化"的操作案例。

　　记者在张江光大园现场观察到，园区一共有7栋写字楼，有多家企业入驻办公，包括叮咚买菜等互联网企业，还有一些电子、生物医药、新能源等科技类企业。据该园区物业某人士向记者介绍，园区的办公场所基本都已经租满。该人士还介绍说，该园区是某家公募基金投资的，更值得入驻。

　　记者通过某位中介了解到，张江光大园总建筑面积50865平方米，土地性质为工业用地，位于上海市张江科学城集成电路产业园核心区。

　　据介绍，张江高科优势在于产业园物业的开发和运营。截至2020年6月，张江高科持有园区物业约120万平米，其中工业及科研用地物业约87万平米，主要分布于张江西北区、上海集成电路设计产业园和张江城市副中心。

　　张江光大园是张江REIT的底层资产，由华安基金管理。华安基金告诉《国际金融报》记者，做好底层资产管理，压实基金管理人主动管理责任，实现资产的不断增值，是最为重要的长期工作。其中，管理好产业园和物流园等园区类资产，需要基金管理人与原始权益人、运营管理机构协同配合，共同修炼几项运营方面的“基本功"，可以总结为“一个基础层面"、“一项核心能力"、“一个最终目的"。

　　“产业园REITs的发展既符合国家政策导向，也符合园区持有主体轻资产运营和管理专业化的诉求，是未来公募REITs市场不断扩大的重要增长点。"王甲同认为。

　　3

　　REITs收益喜人

　　基础设施REITs具有收益确定性强、安全性较高、流动性好的特点。目前推出的项目都是优中选优的优质资产，自然会受到青睐。

　　今年以来，股市震荡加大，一些权益类基金开年以来净值持续下挫。但公募REITs在二级市场的表现却显得格外突出，连续数个交易日都保持着上涨。

　　尽管公募REITs给出风险提示，但依旧有资金不断涌入这个市场，公募REITs在二级市场的价格一路走高。同花顺iFinD数据显示，截至2月25日，11只公募REITs自上市以来平均收益率为7.9%，今年以来平均收益率超过25%。

　　私募排排网财富管理合伙人荣浩在接受记者采访时表示，基础设施REITs具有收益确定性强、安全性较高、流动性好的特点；目前推出的项目都是优中选优的优质资产，自然会受到青睐。

　　据业内人士介绍，深入来看公募REITs的收益构成，可分为派息收益和增值收益两部分，分别来自资产的现金分派和价值变动。对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能看似不高，但除了派息收益外，通货膨胀下底层资产的长期价值上升或将驱动增值收益；而经营权类REITs则以派息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。经营权类REITs从本质上更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强。

　　以产业园区类REITs产品为例，这类REITs产品定量分析框架主要有三方面：

　　首先，产业园区作为底层资产的表现，主要体现在净运营收益（Net Operation Income）指标。资产所产生的年度收入，如租金收入、车位收入、其他收入等，减去运营所产生的税收成本、资本化支出、维修改造支出、运营支出之后，所得到的即净运营收益。

　　其次，从权益回报角度来评价，可以关注运营现金流（FFO，Funds From Operation）指标，作为补充。

　　最后，从资产估值角度来评价，在资产大宗交易领域常用的资本化率（Cap Rate），可以作为快速判断资产价值的补充指标。依据资本化率的情况，可以估算出资产的一级市场价值。用不动产的市场价值减去债务及其他有形负债，最后得到的净资产价值（NAV，Net Asset Value）可以作为总结性评价的主要参考指标。

　　4

　　服务实体经济意义重大

　　公募REITs本质是将流动性不强的不动产链接至资本市场，将市场资金引入不动产领域，提升资本市场服务实体经济的质效。

　　公募REITs的推出无疑为国内投资者带来了不动产直接投资的“入场券"，也提供了一个资产配置新选择。

　　王甲同告诉记者，公募REITs深受投资者欢迎的原因有如下几点：

　　一是公募REITs底层资产是基础设施类项目，这类项目的特点就是“稳"。基础设施项目就是生活中可以看见的高速公路、产业园、污水和垃圾处理厂等民生项目。

　　二是公募REITs靠资产信用，现在发行的项目都是位置优越、项目优良、可产生稳定现金流的项目。公募REITs不像债券一样靠主体信用，而是完全靠资产信用。现在市场发行的项目，都是位于京津冀、长三角、大湾区、长江经济带等核心区域的高速公路、产业园、物流园等，项目也比较优质，有利于为投资者创造稳定的现金收益。

　　三是在股票市场波动大、债券市场频现爆雷情况下，投资者喜欢投资稳健类型的资产，最好能有现金流，而RETIs资产符合当前经济形势下的投资需求。

　　四是投资公募REITs，既可以获得分红收益，又可以获得资产市场增值的利得收益，是一类风险适中，收益相对稳定的资产。

　　公募REITs不仅深受各路资金喜爱，还对实体经济发展具有重要意义。

　　“盘活存量资产、形成投资良性循环、助推国家重大战略发展"，王甲同认为，公募REITs本质是将流动性不强的不动产链接至资本市场，将市场资金引入不动产领域，提升资本市场服务实体经济的质效，现阶段的公募REITs承载了重要的历史使命，它对实体经济最大的帮助是：帮助基础设施持有主体盘活资产，为其创建一个投资基础设施资产退出通道。在公募REITs推出前，基础设施投资后没有公开市场退出渠道，缺少退出环节，模式为“投资+孵化+自持",很少有转让退出的。

　　据王甲同介绍，我国在基础设施领域完成投资额累计可达110多万亿元，大量资金投入形成庞大的存量资产，亟需盘活存量以支持基础设施补短板等领域的投资需求。公募REITs正是实现盘活存量资产的有利工具。

　　同时，持有基础设施资产的主体，通过发行RETIs回收资金，投资到国家倡导的新型基础设施领域，待将资产培育成熟后，又可以装入REITs，形成“投资培育资产-REITs发行回收资金-再次投资"的良性循环。此外，公募REITs是公开市场估值，可以推动整个基础设施领域的产业资本和企业重新估值项目，这就推动了整个产业投融资链条的重塑。

　　荣浩认为，REITs产品的推出一方面可以缓解基础建设的投资压力，降低地方政府负债率，提高财政或企业持续投资能力；另一方面可以提高基础设施建设效率和质量，适当超前布局发展利国利民。

　　作为首批公募REITs产品的管理人，华安基金表示，对于投资者而言，公募REITs适合作为长期的资产配置工具。投资者投资公募REITs，需要与自身投资目标以及风险属性相匹配，以科学理性的投资心态，分享这类产品的长期投资回报。

　　5

　　发展空间广阔

　　对比国内外REITs产品的规模，国内确实还有很长的路要走。目前全球有超过2万亿美元市值的REITs，国内已上市REITs总规模市值仅为400多亿人民币，发展空间巨大。

　　未来，REITs的发展空间有多大？

　　王甲同认为，国外REITs已经发展多年，形成了成熟的市场和完善的制度体系。国内公募REITs刚刚起步，但市场空间大，也有后发优势，可以参考借鉴国外经验，在如下方面做好市场建设和市场引导：

　　一是制定并完善REITs扩募细则。公募REITs的生命力在于“扩募"，没有扩募的资产和预期，REITs发展就受到限制，因此可以借鉴国外经验，结合国内具体情况，出台适合我国公募REITs发展的扩募细则。

　　二是公募REITs信息披露规则要完善。投资者投资公募REITs的实质是投资基础设施类项目，项目运营的好坏、现金流收入情况等，都是投资者核心关注的。又由于公募REITs的治理结构不同于公司，因此监管机构应完善REITs的信息披露规则，要求公募REITs运营主体定期按照规则要求披露投资者关注的问题，以提升投资者对公募REITs的信心，促进公募REITs长期健康发展。

　　三是加强投资者教育。引导投资者充分认识公募REITs的属性和特点，分清产权类和特许经营权类资产的不同特性，培育市场“长期投资"的理念，以避免“跟风炒作"和“短期投机"的现象。

　　对比国内外REITs产品的规模，国内确实还有很长的路要走。荣浩表示，首先，在规模上，目前全球有超过2万亿美元市值的REITs，国内已上市REITs总规模市值仅为400多亿人民币，发展空间巨大；其次，在资产类别上，前期主要集中在基础设施、地方产业园等相对确定性强的项目，而住宅开发、商业地产等风险性较高的REITs项目还较少涉及。

　　张江光大园正门 　　夏悦超 摄

　　公募REITs，一款创新型的公募产品，同时也是国内划时代的投资工具，能够很好地起到金融机构服务实体经济的典范作用。

　　近日，《国际金融报》记者实地探营张江REIT投资的基础设施项目——上海张江光大园。记者走访了解到，园区共有7栋写字楼，有多家企业入驻办公，包括叮咚买菜等互联网企业，还有一些电子、生物医药、新能源等科技类企业。

　　作为张江REIT的基金管理人，华安基金相关人士对《国际金融报》记者表示，管理好产业园和物流园等园区类资产，需要基金管理人与原始权益人、运营管理机构协同配合，共同修炼几项运营方面的“基本功"，可以总结为“一个基础层面"、“一项核心能力"、“一个最终目的"。

　　据业内人士介绍，公募REITs能够盘活存量资产、形成投资良性循环、助推国家重大战略发展……它承载着重要历史使命，它的本质是将流动性不强的不动产链接至资本市场，将市场资金引入不动产领域，提升资本市场服务实体经济的质效。

　　1

　　什么是公募REITs

　　公募REITs投资的标的是大众能看得见摸得着的基础设施，该类产品主要通过战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购形式发售。

　　基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。

　　简而言之，公募REITs投资的标的是大众能看得见摸得着的基础设施，该类产品主要通过战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购形式发售，投资者认购公募REITs产品的方式与平时购买基金产品一样。不过，由于这类产品封闭期较长，最长的1只封闭期高达99年，其间不能赎回，只能通过二级市场进行转让交易。

　　2021年5月31日，首批9只公募REITs开启认购，计划面向公众投资者募资19亿元，但在认购当日便创造了火热场景，最终合计认购金额近500亿元，所有份额“一日售罄"。

　　2021年11月，另外两只公募REITs获批，随后上市。至此，市场上运作的REITs产品共有11只，分别是首创水务、盐港REIT、张江REIT、东吴苏园、蛇口产园、首钢绿能、普洛斯、浙江杭徽、广州天河、中关村和越秀高速REIT。11只REITs投资的基础设施类型主要是产业园区、收费公路、市政设施、仓储物流、垃圾处理等。

　　富荣基金公募REITs投资总监王甲同告诉《国际金融报》记者：“公募REITs是我国资本市场出现的一类全新的金融产品，是属于除股票、债券、现金之外的第四大类资产，有自己独特的属性。从发改委和证监会发文对公募REITs的界定，我们可以将其归纳总结为：基础设施公募REITs是由基金公司公开发行基金产品募集投资者资金，投资基础设施项目，基金管理人主动管理基础设施项目，将获取的项目租金、收费等稳定收益定期分配给投资人的一种公募基金。"

　　2

　　探访张江REIT底层资产

　　产业园REITs的发展既符合国家政策导向，也符合园区持有主体轻资产运营和管理专业化的诉求，是未来公募REITs市场不断扩大的重要增长点。

　　近日，《国际金融报》记者来到张江REIT投资的基础设施项目实地：上海张江光大园，这是由光大安石与张江高科共同推进的产业园项目，由国泰君安资管作为资产支持证券管理人，国泰君安证券担任财务顾问，华安基金担任公募基金管理人。该项目位于《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》国家重大战略区域、中国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技术园区上海张江科学城。

　　张江光大园坐落在上海市浦东新区盛夏路500弄，距离地铁2号线广兰路站不足900米，它的前身是星峰科技园，在2017年被张江高科和光大安石联手发起的并购基金光全基金收购。据了解，这是张江高科为数不多的“产业地产基金化"的操作案例。

　　记者在张江光大园现场观察到，园区一共有7栋写字楼，有多家企业入驻办公，包括叮咚买菜等互联网企业，还有一些电子、生物医药、新能源等科技类企业。据该园区物业某人士向记者介绍，园区的办公场所基本都已经租满。该人士还介绍说，该园区是某家公募基金投资的，更值得入驻。

　　记者通过某位中介了解到，张江光大园总建筑面积50865平方米，土地性质为工业用地，位于上海市张江科学城集成电路产业园核心区。

　　据介绍，张江高科优势在于产业园物业的开发和运营。截至2020年6月，张江高科持有园区物业约120万平米，其中工业及科研用地物业约87万平米，主要分布于张江西北区、上海集成电路设计产业园和张江城市副中心。

　　张江光大园是张江REIT的底层资产，由华安基金管理。华安基金告诉《国际金融报》记者，做好底层资产管理，压实基金管理人主动管理责任，实现资产的不断增值，是最为重要的长期工作。其中，管理好产业园和物流园等园区类资产，需要基金管理人与原始权益人、运营管理机构协同配合，共同修炼几项运营方面的“基本功"，可以总结为“一个基础层面"、“一项核心能力"、“一个最终目的"。

　　“产业园REITs的发展既符合国家政策导向，也符合园区持有主体轻资产运营和管理专业化的诉求，是未来公募REITs市场不断扩大的重要增长点。"王甲同认为。

　　3

　　REITs收益喜人

　　基础设施REITs具有收益确定性强、安全性较高、流动性好的特点。目前推出的项目都是优中选优的优质资产，自然会受到青睐。

　　今年以来，股市震荡加大，一些权益类基金开年以来净值持续下挫。但公募REITs在二级市场的表现却显得格外突出，连续数个交易日都保持着上涨。

　　尽管公募REITs给出风险提示，但依旧有资金不断涌入这个市场，公募REITs在二级市场的价格一路走高。同花顺iFinD数据显示，截至2月25日，11只公募REITs自上市以来平均收益率为7.9%，今年以来平均收益率超过25%。

　　私募排排网财富管理合伙人荣浩在接受记者采访时表示，基础设施REITs具有收益确定性强、安全性较高、流动性好的特点；目前推出的项目都是优中选优的优质资产，自然会受到青睐。

　　据业内人士介绍，深入来看公募REITs的收益构成，可分为派息收益和增值收益两部分，分别来自资产的现金分派和价值变动。对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能看似不高，但除了派息收益外，通货膨胀下底层资产的长期价值上升或将驱动增值收益；而经营权类REITs则以派息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。经营权类REITs从本质上更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强。

　　以产业园区类REITs产品为例，这类REITs产品定量分析框架主要有三方面：

　　首先，产业园区作为底层资产的表现，主要体现在净运营收益（Net Operation Income）指标。资产所产生的年度收入，如租金收入、车位收入、其他收入等，减去运营所产生的税收成本、资本化支出、维修改造支出、运营支出之后，所得到的即净运营收益。

　　其次，从权益回报角度来评价，可以关注运营现金流（FFO，Funds From Operation）指标，作为补充。

　　最后，从资产估值角度来评价，在资产大宗交易领域常用的资本化率（Cap Rate），可以作为快速判断资产价值的补充指标。依据资本化率的情况，可以估算出资产的一级市场价值。用不动产的市场价值减去债务及其他有形负债，最后得到的净资产价值（NAV，Net Asset Value）可以作为总结性评价的主要参考指标。

　　4

　　服务实体经济意义重大

　　公募REITs本质是将流动性不强的不动产链接至资本市场，将市场资金引入不动产领域，提升资本市场服务实体经济的质效。

　　公募REITs的推出无疑为国内投资者带来了不动产直接投资的“入场券"，也提供了一个资产配置新选择。

　　王甲同告诉记者，公募REITs深受投资者欢迎的原因有如下几点：

　　一是公募REITs底层资产是基础设施类项目，这类项目的特点就是“稳"。基础设施项目就是生活中可以看见的高速公路、产业园、污水和垃圾处理厂等民生项目。

　　二是公募REITs靠资产信用，现在发行的项目都是位置优越、项目优良、可产生稳定现金流的项目。公募REITs不像债券一样靠主体信用，而是完全靠资产信用。现在市场发行的项目，都是位于京津冀、长三角、大湾区、长江经济带等核心区域的高速公路、产业园、物流园等，项目也比较优质，有利于为投资者创造稳定的现金收益。

　　三是在股票市场波动大、债券市场频现爆雷情况下，投资者喜欢投资稳健类型的资产，最好能有现金流，而RETIs资产符合当前经济形势下的投资需求。

　　四是投资公募REITs，既可以获得分红收益，又可以获得资产市场增值的利得收益，是一类风险适中，收益相对稳定的资产。

　　公募REITs不仅深受各路资金喜爱，还对实体经济发展具有重要意义。

　　“盘活存量资产、形成投资良性循环、助推国家重大战略发展"，王甲同认为，公募REITs本质是将流动性不强的不动产链接至资本市场，将市场资金引入不动产领域，提升资本市场服务实体经济的质效，现阶段的公募REITs承载了重要的历史使命，它对实体经济最大的帮助是：帮助基础设施持有主体盘活资产，为其创建一个投资基础设施资产退出通道。在公募REITs推出前，基础设施投资后没有公开市场退出渠道，缺少退出环节，模式为“投资+孵化+自持",很少有转让退出的。

　　据王甲同介绍，我国在基础设施领域完成投资额累计可达110多万亿元，大量资金投入形成庞大的存量资产，亟需盘活存量以支持基础设施补短板等领域的投资需求。公募REITs正是实现盘活存量资产的有利工具。

　　同时，持有基础设施资产的主体，通过发行RETIs回收资金，投资到国家倡导的新型基础设施领域，待将资产培育成熟后，又可以装入REITs，形成“投资培育资产-REITs发行回收资金-再次投资"的良性循环。此外，公募REITs是公开市场估值，可以推动整个基础设施领域的产业资本和企业重新估值项目，这就推动了整个产业投融资链条的重塑。

　　荣浩认为，REITs产品的推出一方面可以缓解基础建设的投资压力，降低地方政府负债率，提高财政或企业持续投资能力；另一方面可以提高基础设施建设效率和质量，适当超前布局发展利国利民。

　　作为首批公募REITs产品的管理人，华安基金表示，对于投资者而言，公募REITs适合作为长期的资产配置工具。投资者投资公募REITs，需要与自身投资目标以及风险属性相匹配，以科学理性的投资心态，分享这类产品的长期投资回报。

　　5

　　发展空间广阔

　　对比国内外REITs产品的规模，国内确实还有很长的路要走。目前全球有超过2万亿美元市值的REITs，国内已上市REITs总规模市值仅为400多亿人民币，发展空间巨大。

　　未来，REITs的发展空间有多大？

　　王甲同认为，国外REITs已经发展多年，形成了成熟的市场和完善的制度体系。国内公募REITs刚刚起步，但市场空间大，也有后发优势，可以参考借鉴国外经验，在如下方面做好市场建设和市场引导：

　　一是制定并完善REITs扩募细则。公募REITs的生命力在于“扩募"，没有扩募的资产和预期，REITs发展就受到限制，因此可以借鉴国外经验，结合国内具体情况，出台适合我国公募REITs发展的扩募细则。

　　二是公募REITs信息披露规则要完善。投资者投资公募REITs的实质是投资基础设施类项目，项目运营的好坏、现金流收入情况等，都是投资者核心关注的。又由于公募REITs的治理结构不同于公司，因此监管机构应完善REITs的信息披露规则，要求公募REITs运营主体定期按照规则要求披露投资者关注的问题，以提升投资者对公募REITs的信心，促进公募REITs长期健康发展。

　　三是加强投资者教育。引导投资者充分认识公募REITs的属性和特点，分清产权类和特许经营权类资产的不同特性，培育市场“长期投资"的理念，以避免“跟风炒作"和“短期投机"的现象。

　　对比国内外REITs产品的规模，国内确实还有很长的路要走。荣浩表示，首先，在规模上，目前全球有超过2万亿美元市值的REITs，国内已上市REITs总规模市值仅为400多亿人民币，发展空间巨大；其次，在资产类别上，前期主要集中在基础设施、地方产业园等相对确定性强的项目，而住宅开发、商业地产等风险性较高的REITs项目还较少涉及。