疫情拖累营收增速 ，2021 年起利润率有望筑底回升。样本房企 2020H毛利率、归母净利率分别为24.34%与7.10%，较去年同期分别-4.03pct和-1.87pct。

1. 公司分类标准及市值复盘 .................................................................................. 9

1.1. 年报综述样本房企分类 ............................................................................................................. 9

1.2. 样本房企市值占比稳定，头部房企市值集中度提升 ................................................................... 9

2. 利润表分析：利润率筑底，2021 年起有望小幅回升 ...................................... 10

2.1. 营收及利润分析：疫情拖累营收增速，二线房企表现靓眼....................................................... 10

2.2. 利润率分析：利润率筑底，2021 年起有望小幅回升 ................................................................ 12

2.3. 费用率分析：费用率基本稳定，一线房企优势显著 ................................................................. 15

2.4. 投资收益分析：非并表结算规模下降，增速显著收窄.............................................................. 17

3. 资产负债表分析：待结转资源依旧充沛，行业去杠杆持续进行..................... 18

3.1. 预收账款分析：增速持续回落，营收覆盖倍数仍然较高 .......................................................... 18

3.2. 存货分析：增速稳步下行，一二线房企补货力度较高.............................................................. 20

3.3. 杠杆分析：行业去杠杆持续推进，二线房企降负债明显 .......................................................... 21

4. 现金流量表分析：经营性现金流转负，筹资活动现金流显著提升 ................. 24

4.1. 经营活动现金流分析：回款减少拿地增加，经营性现金流近年来首次转负 .............................. 24

4.2. 筹资活动现金流分析：融资环境宽松，房企筹资活动现金流显著提升 ..................................... 25

4.3. 投资活动现金流分析：支出增速有所扩大，少数房企实现净流入 ............................................ 25

5. 公司经营分析：销售微降推盘后移，拿地提升竣工延后 ................................ 26

5.1. 销售分析：销售同比微降，推盘节奏后移 ............................................................................... 26

5.2. 拿地分析：拿地力度提升，地价上行明显 ............................................................................... 29

5.3. 开竣工分析：疫情影响竣工交付，下半年竣工结算或将提速 ................................................... 32

6. 当前行业基本面分析：累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落...... 34

6.1. 投资增速高位走稳，土地投资未来或有放缓............................................................................ 34

6.2. 新开工高位回落，竣工同比降幅收窄 ...................................................................................... 36

6.3. 土地购臵面积连续两月下滑，溢价率仍维持相对高位.............................................................. 37

6.4. 累计销售金额增速转正，单月增速再创近两年新高 ................................................................. 39

6.5. 房企到位资金增速持续上行，国内贷款、自筹资金增速承压下行 ............................................ 43

7. 当前行业政策面分析：从“因城施策”到“因企施策” ........................................ 48

7.1. 秉承房住不炒主基调，地方因城施策有收有放 ........................................................................ 48

7.2. “三道红线”因企施策，房企融资管控箭在弦上 ........................................................................ 58

7.3. 多地上调二套房首付比，个别城市房贷有所收紧..................................................................... 63

8. 投资逻辑：高业绩确定性下低估值优势彰显 .................................................. 64

8.1. 基金低配地产板块，金科股份加仓明显................................................................................... 64

8.2. 泰康战略入股阳光城，长期资金看好地产板块 ........................................................................ 68

8.3. 各项估值均处历史大底，高业绩确定性下低估值优势彰显....................................................... 71

9. 风险提示 .......................................................................................................... 73