房地产开发业务具备较强可持续性。相比美国等国，日本在居住形态、城市群发展、二手房交易制度等方面和中国更相似，而日本的房屋流通率至今只有0.85%，新房市场仍然大于二手房。房子是用来住的，不是用来炒的，我们预计政策也将致力于控制而不是提高房屋流通率。

房地产开发业务具有较强可持续性 ........... 1

在全国范围来看，我国二手房市场无法替代新房市场 ............ 1

人口不会无序向一线城市集聚，区域核心城市开发大有可为 . 5

2018 年行业经营环境稳定 ......... 6

土地市场劣币驱逐良币怪圈破解，地价回归理性 .... 6

政策更有定力，长效机制带来稳定经营环境 ............ 8

预计2018 年商品住宅销售额同比下降6.2% ......... 10

开发能力逐渐和资源分离 ......... 12

当出表成为可能——从CMBS 到REITs . 13

主动输出管理能力，赢得管理费收入 ...... 14

龙头公司发力不动产资产管理服务市场 .. 15

物业管理——万物生长的起点 . 15

长租公寓——土地和金融政策支持下的快速发展 .. 17

从资源到分红——地产行业的新估值方式探索 ...... 20

NAV 显示公司静态资源价值 .... 20

持续现金分红——公司价值的最好参照 .. 21

新增储备潜在盈利——深度挖掘公司价值的可能方法 .......... 22

风险提示：进入加息周期的风险 ............. 23

龙头优势固化，推荐万科A、招商蛇口和绿地控股 .............. 24

产业集中度持续提高 . 24

龙头公司竞争优势固化，后来者追赶不易 ............. 24

管理创新，土地市场变局等因素将继续大幅提升产业集中度 .............. 25

万科A：盈利能力和可持续发展比短期营收增长更重要 ....... 27

招商蛇口：前海土地价值厚，资源获取能力强 ...... 28

绿地控股：市值与销售额不匹配，毛利率拐点有望 .............. 29