6 月市场成交强势回暖，主要受三四线销售大幅上行推动，下半年基本面改善有望持续。从我们跟踪重点城市高频数据来看，37 城2020 年6 月新房销量同比增速为6.2%，较5 月增速增加4.5pct，6月销售强势回暖；1-6 月新房销量累计同比为-15.8%，降幅较上月收窄5.6pct。

一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化 .......................................... 1

（一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10 万亿以上的规模 ................................................. 1

（二）6 月市场成交强势回暖，下半年基本面改善有望持续 ......................................................................................... 1

1、6 月市场成交强势回暖，同比增速6.2%，三线城市成交大幅上行，一线成交增速降幅收窄，二线降幅小幅扩大 .................................................................................................................................................................... 1

2．三线城市库存周期下降，一、二线仍处在高位 .............................................................................................. 2

（三）财务分析：一季度营收、净利增速大幅下降，杠杆率维稳，经营性现金流大幅减少..................................... 4

1、利润表：受疫情对竣工节奏的影响，板块一季度营业收入、归母净利润增速均大幅下降 ....................... 4

2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定 .......................................................................... 4

3、现金流量表：受销售减少的影响，经营性现金流大幅减少，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加 ........................................................................................................................................................................ 5

4、杜邦分析：ROE 小规模增加 ............................................................................................................................. 5

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 6

（一）中国房地产将告别暴涨时代 .................................................................................................................................... 6

1、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显 .............................................................................................................. 6

2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 .......................................................................... 7

3、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间 .......................................................................................... 8

（二）行业驱动因素 ............................................................................................................................................................ 8

1、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力 ...................................................................................................... 8

2、生产要素投入为房地产业发展奠定基础 .......................................................................................................... 9

3、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力 .............................................................................................. 9

4、中美驱动因素对比 .............................................................................................................................................. 9

（三）“房住不炒”仍为主基调，因城施策创造弹性空间 ...................................................................................... 11

1、房地产调控政策常态化，“房地不炒”仍是主基调 ...................................................................................... 11

2、因城施策空间进一步加大，边际宽松逻辑不变 ............................................................................................ 13

3、央行定调偏向“稳定”，房企融资环境逐步改善 .......................................................................................... 15

4、5 年期LPR 未来有望继续下行，今年全国首套房贷利率连续4 个月下降................................................. 16

5、土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展 ............................................................................ 17

6、政府工作报告中未提及房地产税 .................................................................................................................... 17

7、中央财政134 亿支持16 城住房租赁市场发展试点 ...................................................................................... 18

8、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放 ........................................................................................ 18

三、行业面临的问题及建议 ................................................................................................................................. 19

（一）现存问题.................................................................................................................................................................. 19

1、供求矛盾突出，区域发展不平衡 .................................................................................................................... 19

2、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存 .................................................................................................... 20

3、房地产行业杠杆率处于高位 ............................................................................................................................ 20

4、租售结构不合理，租赁市场活力不足 ............................................................................................................ 20

5、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高 .................................................................................................... 20

（二）建议及对策.............................................................................................................................................................. 20

1、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序 .................................................................................................... 20

2、整顿土地供给市场，破除行政垄断 ................................................................................................................ 20

3、促进供给需求多维度匹配 ................................................................................................................................ 21

4、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度 .................................................................................................... 21

5、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力 .................................................................................................... 21

四、房地产行业在资本市场中的发展状况 ........................................................................................................... 21

（一）房企融资成本边际改善 .......................................................................................................................................... 21

1、房企股权融资自2010 年之后收紧，IPO 几近停滞，再融资略有回升 ....................................................... 22

2、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧 ........................................................................................ 22

3、银行贷款规模增速放缓，利率水平处于下行通道，融资环境改善 ............................................................. 24

（二）目前房地产行业PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大............................................................................ 24

1、房地产板块PE、PB 估值比较 ........................................................................................................................ 24

2、房地产板块与各行业PE、PB 估值比较 ........................................................................................................ 25

3、基本面支撑下，估值受政策预期影响 ............................................................................................................ 26

4、房地产行业未来发展影响因素 ........................................................................................................................ 26

（三）20Q1 公募基金对房地产板块配置比例下降，偏好高弹性、现金流呈现改善的成长类房企和物管公司 . 26

1、2020Q1 基金房地产持仓占比下降 .................................................................................................................. 27

2、一季度基金对房地产板块持仓为超配，但比例有所下降 ............................................................................ 27

3、集中度连续五个季度提升，刷新2010 年以来新高 ...................................................................................... 27

4、公募基金偏好高弹性、现金流呈现改善的成长型房企和物管公司 ............................................................. 27

五、投资建议及股票池 ........................................................................................................................................ 31

（一）投资建议.................................................................................................................................................................. 31

（二）股票池 ..................................................................................................................................................................... 32

六、风险提示 ....................................................................................................................................................... 32