谈论房地产的问题，一直以来都是社会各层人士所热衷的话题，无论是街边闲聊的百姓，还是众多的专家学者，另外还有各级政府部门的官员等等，之所以大家都关心这个行业，不外乎“房子”是我们每个人都摆脱不了的“终身大事”，居者有其屋是几乎所有人都在追求的目标。

如今，地方“国五条”细则陆续出台，而北上广深的房价却依旧坚挺……。对此，安邦的特约经济学家，北京师范大学金融研究中心教授钟伟有着自己的分析逻辑和判断。首先，钟伟提出，以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙，但如今，这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景。

从城市化进程来看，目前城市化率已超过50%，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。

从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显性和整体过剩。

从中期看，房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击，任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。从短期看，实际上从2011年开始，房屋销售面积已钝化为个位数增长。当前，问题仍在麻木地积累和放大中。就2013年而言，疲弱的经济带来了资金价格的持续下行，“国五条”等措施放大了京沪核心区房价上涨对房屋整体需求的示范效应，使得更多三四线城市居民忘记了其生活的区域房价已涨不动的基本事实。

今年是开发商的出货年和攒钱年，是购房者幻觉破灭前热情尚存的转折年。中国的房地产，已在加速进入高危期，很难扭转或缓解。