近年来我国人均寿命提升，生育率下降，老龄化迅速，劳动人口数量锐减，老年抚养比快速上升，家庭小型化趋势明显，老人空巢独居增多，失能和高龄老人比例高，养老需求爆发，亟待解决。养老市场供需严重不平衡，有效供给缺乏，匹配程度低，公立机构一床难求，私立机构两极分化，养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾。痛点无法解决，催生巨大市场空间。

1、 养老供需严重不平衡，政策频发加强引导  3

1.1、 渐远的人口红利，沉重的养老负担  3

1.2、 优质公立“等不起”，优质民营“付不起”  4

1.3、 各级政府养老政策频出，加大支持引导力度  4

2、 从初步探索到抢滩登陆，养老地产进入黄金期  6

2.1、 养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期  6

2.2、 各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头  7

2.3、 “知名度+美誉度”，部分企业形成口碑养老产品线  8

2.3.1、 房企系列（万科、保利、绿城、复星、上实、远洋）  8

2.3.2、 险资系列（泰康、人寿、太平、合众）  11

3、 三大核心：土地、资金、盈利模式  12

3.1、 土地：见缝插针分散式养老，一次供地不超5 公顷  12

3.2、 资金：国开行+专项债+保险资金，REITs 千呼万唤  13

3.3、 国资主导的非盈利性养老，公办民营和国企混改  16

3.4、 盈利性主流“会费+月费”，捆绑保险形成正反馈  18

3.5、 美国REITs 养老盈利模式，核心在于风险收益匹配  19

4、 投资建议  21

4.1、 万科A（000002）行业龙头多元扩张，资源禀赋优异，养老地产领跑者  21

4.2、 保利地产（600048）行稳致远，布局精准，三位一体养老进社区  22

4.3、 上实发展（600748）整合预期明确，产业链多元拓展，东滩养老发展空间巨大  23

5、 风险分析  24