从“贪大”到“做强”，从土地粗放利用转向精细化利用，从注重城市分级转向为注重区域增长极；要素聚集，大都市圈预期明确，高铁时代全面开启；开发边界划定，建设用地来源变更，从“向外向上要面积”到“向内向下要面积”；旧城改造和城市更新将重现城市的不同性格；行业洗牌，新陈代谢，专业分化，新三股力量合纵连横，城市运营商出现；金融地产全面渗透，证券化提速。

1、房地产混合属性在需求端和供给端的主要表现........... 3

1.1、房地产的混合属性：实体产品性和金融资产性.....................3

1.2、需求端的实体产品性：生活必需品和消费入口.....................3

1.3、需求端的金融资产性：体现财富的优质投资品.....................4

1.4、供给端的实体产品性：脑力+体力形成的实物......................4

1.5、供给端的金融资产性：结构化融资的基础资产.....................5

2、实体产品性渐弱，金融资产性增强.... 6

2.1、1998-2008，危机中的经济引擎，居住需求是主要驱动力...6

2.2、2008-2009，四万亿V 型反转，天量信贷拉动地产投资......7

2.3、2010-2015，后金融危机时代路径依赖，库存渐高结构分化8

2.4、时至今日，货币宽松股市踩踏，房产成为金融投资品..........9

2.5、资金逐利避险，“楼市股市化”和“房产资产化” .............10

2.6、政策发力市场分化保障基本居住控制资产泡沫.............11

3、城市化下半场模式转变专业分化合纵连横........... 13

3.1、从城市分级转变为区域圈定，增长极效应凸显...................13

3.2、跑马圈地落幕，城市发展边界划定，用地来源变化...........15

3.2.1、从“向外要地”到“向内要地”................16

3.2.2、从“向上要面积”到“向下要面积”........16

3.3、精工细作兴起，更新和旧改，重现城市的性格...................16

3.3.1、纽约高线公园，完美的城市旧改案例，开PPP 先河........17

3.4、总行业规模缩减，并购洗牌，新三股势力兴起...................18

3.4.1、资源掌控者：资产储备大户及国有四大资产管理公司.....18

3.4.2、专业开发商：大浪淘沙，经验丰富的资源整合者.............18

3.4.3、专业资产运营商：探索存量升级，发掘新需求，创造新模式..................19

3.5、金融地产加速渗透，直接融资比例加大，证券化全面提速.20

3.6、新三股势力合纵连横，金融资本助力，城市运营商出现....21

4、从模式转变到评估体系改变，梳理价值主线............ 23

4.1、房地产在制造业为范本的价值评价体系中预期悲观...........23

4.2、模式重构引发价值评估体系改变，价值主线梳理...............24

4.2.1、主线一：布局精准，储备丰富，关注核心城市地下空间存量..................24

4.2.2、主线二：投资性房产及固定资产（园区类）现金流及提升预期..............24

4.2.3、主线三：大都市升级扩容，工业用地“二转三”及外围价值提升............25

4.2.4、主线四：资产评估立法，关注公允价值代替成本法的溢价预期..............25

4.2.5、主线五：关注专业能力出众的细分服务运营独角兽.........25

4.2.6、主线六：金融地产融合度，资金支持力度及运用效率.....25

4.3、根据价值主线进行典型标的公司梳理........25

5、风险提示............... 29

6、附录 ...................... 29