我国住宅与房地产业经过多年的快速发展，取得了前所未有的成就，居民居住环境和居住条件得到明显改善和提升，大多数城镇家庭已经从“有所居"向“优所居"和“又所居"住房需求转变，住宅与房地产业伴随中国经济已进入新常态。新常态下住宅产业发展的主要目标是提质增效，减排降耗。

一、住宅产业发展新常态

基于我国土地与人口、能源资源环境的要求及社会发展趋势，我国住宅有着特殊的发展特征。一是高层集合式住宅是发展的主流。我国人多地少，正处在城镇化快速发展时期，城镇化率预计到2030年将提高到65-70%，未来二三十年将新增3亿左右城镇居民，同时改善型住房需求空间很大，保障性住房和棚户区改造工程覆盖面逐步扩大，住宅发展的空间仍然巨大。低层、多层住宅出房率低，土地利用效率不高。要解决好人口大国的住房问题，保持住宅产业持续健康发展，城镇住宅将以中高层建筑形态为主。二是中小户型是市场的主体。从世界发达国家的居住状况统计资料看，户均建筑面积在80-100平方米左右，是比较稳定、普遍接受和相对看好的户型。随着我国人口、家庭结构及生活方式的转变，2＋1（2）人员结构的家庭成为核心家庭，90平方米左右的户型将成为市场主体。同时，90平方米户型经过精细化设计，既经济实用又适应多数家庭的支付能力。三是成品住宅是产业发展的必然。毛坯房是一种半成品，满足不了居住的功能。二次装修已成为“公害"，造成资源浪费、环境污染，也不适应标准化、工业化和集成化的产业化发展要求。实现土建、装修一体化规划设计、一体化施工安装、一体化管理维护是保证品质的前提，是实现住宅生产方式变革的具体举措，也是住宅产业“调结构、转方式"的有效途径。四是适老化住宅将是市场新亮点。根据联合国定义，当一个国家或地区60岁及以上人口的比重超过10%，或65岁及以上人口的比重超过7%时，通常认为这个国家或地区进入老龄化。到2014年底，我国60岁及以上人口已达到2.12亿，占人口总量的15%，标志着我国已经进入老龄化社会。根据我国国情及发达国家的经验，社区居家养老将是养老的主要模式，也是比较科学和广泛接受的老年人生活方式，适老化住宅加上满足老年人活动设施和环境就是理想的居家养老社区。

住宅产业化就是以住宅为最终产品，将住宅的开发组织策划、规划建筑设计、部品部件生产、施工安装建设、运营维护管理等环节联结为完整的产业系统，通过标准化、模数化、信息化手段，形成住宅的生产、供给、管理一体化生产组织形式。具体来说就是利用标准化设计、工业化生产、装配化施工和信息化管理等方法来建造、使用和管理住宅的生产建设管理活动，达到提高品质，减少消耗；提高效率，减少排放的绿色化发展目标。其根本标志是标准化、工业化和信息化，标准化是前提，工业化是根本，信息化是途径。

住宅产业化不等于就是装配式建筑，涵盖更广泛的内容，装配式建筑是产业化一种表现形式，是产业化最理想的表现。但是要实现“像造汽车一样造房子"目标，还有很大的差距。建筑结构受力构件要完全实现工厂化生产，其连接部位的刚度、可靠度难以满足结构安全性要求，尤其是混凝土结构建筑。《工业化建筑评价标准》（GB/T51129）的基础要求为：预制率应不低于20%，装配率不低于50%。建筑除了受力构件外，其它部品部件完全能够实现工厂化生产。产业化的最终目标是提高品质、提高效率，预制率、装配率仅仅是保证品质、增加工效的一部分指标。

经过改革开放40多年的快速发展，住宅产业已进入结构调整、转型发展的新时期，出现了新的投资领域。一是老旧建筑改造。据估算，我国城市有近400亿m2的既有建筑，大约有一半必须进行各种各样的修补改造。住房城乡建设部去年对全国2000年以前建成的居住小区进行初步统计，全国总面积为40亿m2左右。基本上是以低租金福利性住房为主，由于当时的经济、技术、体制等方面因素，住宅建设标准较低，住宅的功能、性能、环境、设施及工程质量等不能满足全面建成小康社会的要求。老旧小区节能宜居改造、环境设施改造的市场潜力很大，粗略估计也有10万亿左右的投资需求，是投资置业的较好选择。二是发展住房租赁市场。国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）明确提出：“发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务支持租赁住房建设；加大政策支持力度，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠政策支持，鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应"。多元化住房供应体系是我国住房制度的发展方向，住房租赁市场是新型行业，有巨大的发展前景。三是城市公共服务和城市宜居环境建设。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）对完善城市公共服务和营造城市宜居环境提出具体的要求，又出现许多新的投资领域。如：棚改安居工程建设、建设地下综合管廊、海面城市建设（海面型建筑小区）、恢复城市自然生态、污水大气治理、垃圾综合治理等。企业通过多种方式可参与到城市环境建设，如：BOT、PPP等建设新模式。

发展新型建造方式，大力推广装配式建筑。中央6号文件明确提出：“大力推广装配式建筑，制定装配式建设设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建筑部品部件工厂化生产。鼓励建筑企业装配式施工，现场装配，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。积极稳妥推广钢结构建筑，倡导发展现代木结构建筑"。建筑实现工业化生产、装配化施工是工程建设方式的重大变革，是住房城乡建设领域一项重要工作。要实现住宅产业化，发展装配式住宅，首先是建筑体系的标准化和通用化。它是实现工业化生产建造的基础。建筑体系主要是承重结构体系和围护结构体系。二是部品部件系列化、配套化。如厨卫设施、门窗等配套部品满足标准要求。三是配套技术系统化和成套化。如：节能及新能源利用技术、施工建造技术、智能管理系统技术、BIM信息化技术等成套技术要适应不同体系的要求。四是健全完善标准体系。要不断完善工业化建筑的设计、生产、安装、验收、维护的技术标准，为加快推进住宅产业化提供技术支持。

二、新时代住宅发展新特征

住宅与房地产业已经成为国民经济的重要产业，在新征程中仍将发挥重要的作用。新时代住宅发展中机遇与挑战同在，困难与希望并存。只有把握新特征、克服新困难，才能运筹帷幄、决胜千里。新时代住宅将由可居、宜居向康居方向发展，并呈现以下特征：

1、住房需求仍处于增量期。我国正处在城镇化快速发展时期，2016年的城镇化率为57.3%，人均国民生产总值约7929美元。我国城镇化的速度还会进一步加快，农业转移人口市民化速度也将会加快，预计10年左右达到70%（1.3%左右城镇化增长），每年城镇新增人口1500万左右，以自住型为主的住房需求还很大。另一方面，随着生活水平的逐步提高，既有住房的功能性能已不能满足日益增长的美好生活需要，改善型住房需求也很大。据统计，全国城镇既有居住建筑面积290多亿m2，2000年以前建成居住小区总面积为40多亿m2。这些住宅的功能质量、性能质量、环境质量、工程质量等或多或少存在一定缺陷，要么更新改造、功能提升，要么拆除重建，潜在需求空间还很大。

2、住宅品质已进入提升期。高品质、高品位、高品牌将是新时代住宅品质的实际内涵。一是高品质。高品质住宅的基本特征就是要满足居住者起居生活行为和身心健康的舒适度要求，概括为舒适、健康、实用。二是高品位。高品位就是在建筑风格与色彩、环境景观的自然与协调性、室内空间形态与色彩及社区美好生活管理等方面，创造宁静、和谐、美丽的居住环境。住区环境应充分体现所在地域的自然环境特征及历史、文化渊源，做到人、自然、建筑的和谐，因地制宜进行景观环境的创作，力求创造出具有时代特点与地域特征的环境空间。三是高品牌。企业高品牌的根基应建立在优秀的价值理念（企业文化）、强烈的社会责任和良好市场信誉的基础之上，具有革故鼎新的意识、励精图治的精神和勇于担当的品格，高品牌是企业人激情与梦想、坚持与希望、责任与辉煌、奉献与敬仰的最终回报。高品牌的形成必须经历品牌的创建、维护和提升三个重要环节。

3、建设方式进入变革期。我国住宅建设已由高速度增长阶段转向高质量发展阶段，住宅建造方式由住宅建设向住宅制造转变。一是住宅品质由大众化向高品质转变。二是住宅建设由大规模向高效率转变。三是住宅建造由大投入向高效益转变。

三、提高住宅建设品质的思考

贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门（关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知）》（国办发〔1999〕72号）文件精神以来，通过国家康居示范工程、国家住宅产业化基地、住宅性能认定等工作实施，积极推广新理念、新技术、新成果，促进了住宅建设规划建筑设计水平提高、新技术发展与推广和建设管理水平的提高，对引导住宅合理消费、住宅建设方式转变，全面提高住宅质量和性能，促进省地节能环保型住宅建设和住宅产业化发展发挥了积极的作用。

尽管我国住宅建设取得了显著成就，但住房发展仍然存在一些矛盾和问题。住房苦乐不均、住房品质不高、住区配套不全、住宅建设方式落后等问题依然存在。（1）住宅品质还需提升。主要表现在住宅品质大众化、同质化、概念化严重。当前，住宅市场需求与供给不足并存，积压库存与房源紧缺同在，其根本原因是有效供给不足，住宅品质不能满足日益增长的住房需求。（2）配套建设还需完善。近年来，全国各地城镇化加速推进，新区、卫星城、产业新城推动了城镇常住人口快速增加，但是一些新建居民区的学校、金融、药店、公交等配套设施建设相对缓慢，满足不了广大居民日常生活需要。（3）建设水平还需提高。多数房开企业走规模优势、土地增值的粗放型盈利模式没有改变，不重视新设计理念、新技术集成、新管理模式的推广应用，住宅建设的工业化水平还不高，实体消耗和措施消耗还很大。住宅建设必须坚持数量和质量、速度和效益、投入和效率的有机统一。（4）建设管理还需加强。近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产的管理重点集中在宏观调控及销售管理领域，对房地产的开发管理弱化，对建设品质的提升没得到足够重视和积极引导，造成开发质量不高，市场主体良莠不齐，质量纠纷层次不穷等问题。随着职能转变、机构调整，过去各地建立的开发管理部门基本消失，住宅开发管理基本处于无机构、无人员、无举措的状态，缺乏对市场的监管与引导。要实现高质量发展，必须加强住宅建设的全过程管理，不断提高住宅建设的整体水平，做到建设方式的根本性转变。

要制定住房发展规划，构建多渠道住房供应体系；加强住宅建设管理，完善住宅质量控制体系；完善住宅建设管理法规，建立住宅质量保障体系；加强组织领导，完善住房品质提升实施体系。通过产业政策扶持、引导，推动住宅建设品质的全面提升。加强住宅建设的管理和指导；加强示范引导，带动品质提升。创住宅品牌，突出住宅品质内涵；创特色住宅，突出产业化技术特征：创示范标杆，扩大示范工程影响力；制定经济政策；建立激励机制；加强宣传引导。

四、低碳经济与住宅产业化

2009年哥本哈根联合国气候变化峰会召开，“减少碳排放，发展低碳经济"不仅成为国际政治活动的新名词，而且“低碳"成为国内各行各业炙手可熨的新话题。在住宅产业领域，积极推进住宅产业化，引导科学文明的住房消费观念，转变住宅建设方式，是落实节能减排，实现低碳发展的根本点。

我国建筑节能工作始于20世纪80年代初期，相继出台了一系列建筑节能标准。近年来，在全社会的共同努力下，建筑节能各项工作取得了明显成效。首先是节能意识加强。不论是企业还是消费者，对建筑节能意义的认识都得到了提高，将节能指标作为衡量住宅品质的主要因素之一，节能意识已深入民心。二是重视节能工作。各级建设行政主管部门将建筑节能作为一项重要工作，建立了建筑节能协调议事机制。一些地区将节能减排作为促进城乡建设模式转变的重要抓手，积极建筑节能技术创新、机制创新和管理创新，不断完善建筑节能技术政策、经济政策，建立完善建筑节能的长效机制，保证了建筑节能工作质量。三是建筑节能成效显著。到2009年，全国城镇新建建筑设计阶段执行节能强制性标准的比例为99%，施工阶段执行节能强制性标准的比例为90%。全年新增节能建筑面积9.6亿m2，可形成900万吨标准煤的节能能力。全国累计建成节能建筑面积40.8亿m2，占城镇建筑面积的21.7%，比例逐年提高。北京、天津、河北、河南、辽宁、吉林、黑龙江、青海等省市新建建筑全部或部分实施65%节能标准。

推进节能减排，实现低碳发展，不仅是社会经济的必然趋势，也是企业发展和市场竞争的客观要求。节能减排不仅能提高住宅品质，也能创造更大的经济效益和社会效益。依靠科技进步，大力推进住宅产业化，少占地创造好环境、小面积创造全功能、低投入创造高品质，推进省地节能环保型住宅建设，是新阶段住宅产业持续健康发展的永恒主题。

推进住宅节能减排，关键是解决好技术体系和政策机制两大问题。技术是实现节能减排的支撑和基础，提高住宅节能减排水平，必须有先进适用的技术与产品；经济鼓励政策是达到节能减排目标的保障，企业是推进节能减排工作的主体，消费者是节能减排的受益者和检验者，调动企业推广应用节能减排技术和产品的主动性、积极性和创造性，正确引导消费者认购低能耗住宅。要推动住宅节能减排工作，强有力的政策支持，是决定节能减排成果的关键环节。

五、绿色建筑与住宅产业化

国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》（国办发〔2013〕1号）文件，提出开展绿色建筑行动，以绿色、循环、低碳理念指导城乡建设，集约节约利用资源，提高建筑的安全性、舒适性和健康性，转变城乡建设模式，破解能源资源瓶颈约束，改善群众生产生活条件，培育节能环保、新能源等战略性新兴产业。这是新时期城乡建设的指导性方针，大力推进住宅产业化，建设绿色建筑是建设领域落实绿色行动的具体举措，是加快生态文明建设，推动城乡建设走上绿色、循环、低碳的科学发展轨道，促进经济社会全面、协调、可持续发展的有效途径。

我国绿色建筑的发展从2006年颁布《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）开始，相继出台了一系列技术经济政策，积极引导了绿色建筑的发展，为城乡建设节能减排做出了积极的贡献。

绿色建筑是在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色住宅是住宅产业发展的战略和目标，是对住宅建设全过程结果的综合评价。住宅产业化是实现住宅建设绿色环保节能舒适的途径和手段，住宅产业化要求从住宅材料部品生产、规划设计、建筑设计、技术集成、施工管理等环节达到“四节一环保"要求。两者的目标一致：即提高品质，减少消耗；提高效率，减少浪费和污染，其关系是过程与结果、措施与目标的关系。发展绿色住宅就是要开发推广资源节约、环保生态的新型住宅建筑体系和部品体系，运用科学的组织和现代化管理，将住宅生产全过程中的规划、设计、开发、施工、部品生产、管理服务等环节集成为一个完整的产业系统，实现住宅建设高效率、高质量、资源综合利用率高、环境负荷低的建设方式。

要加强基础技术和关键技术研究，完善住宅产业化成套技术体系；完善绿色住宅技术标准，建立全过程、全寿命周期标准体系；制订推进住宅产业化发展的相关经济激励政策；建立绿色建材产品市场准入制度，强化市场监管；全面深化改革住宅建设管理体制，形成推进住宅产业化发展绿色住宅的整体合力。

住宅产业化工作作为住房城乡建设行业一项重要工作，已经开展近二十年，取得了一些成果和经验。应认真总结住宅产业化的成果和经验，以推进住宅产业化为突破口，逐步建立和完善绿色建筑的产品、技术、标准体系和应用推广机制，建立以发展绿色建筑为目标，各部门统一规划、齐抓共管、协调有序的推进建筑产业现代化的新格局。同时加强舆论引导，创造推进住宅产业化和发展绿色建筑的市场环境，引导住宅产业持续健康发展。

六、住宅产业化需要建立标准体系

我国城乡住宅建设每年以20亿m2左右的速度发展，但面临需要重视的问题：建设模式、资源消耗、生产效率、住宅品质等；住宅建设的产业化集成度低，尚未摆脱传统建造方式，技术产品尚未形成标准化、系列化、配套化的生产体系。纵观我国住宅产业化发展所走过的历程，住宅建设水平和技术发展水平在逐步提高，也取得显著成效。但总体来看，住宅产业化的发展进程与国民经济的发展不相协调。其主要原因在于：产业化技术研究的投入与经济政策支持不够、标准规范的制定滞后等，阻碍了住宅产业化的发展。推进住宅产业化应该遵循“政府引导、企业参与、市场推进"的原则，政府应该在法律法规、标准规范、政策激励等方面做好基础工作，引导大型企业集团积极推进，激发市场主体推进住宅产业化的积极性、主动性和创造性。

深圳市作为国家住宅产业现代化综合试点城市，在大力发展节能省地型住宅，积极推进住宅产业现代化的技术研究、政策激励等方面进行积极探索，相继出台了《深圳市关于推进住宅产业现代化的行动方案》、《深圳市经济特区建筑节能条例》等政策法规；《预制装配式钢筋混凝土结构技术规范》、《深圳市建筑工业化指标体系及评价标准》、《住宅产业化模数协调标准》、《住宅工业化（混凝土结构）设计标准）》、《住宅工业化生产及运输标准》《住宅工业化装配施工及验收标准》等技术标准，对推动深圳地区的住宅产业化发展和住宅建设整体水平提高起到积极的作用。为了加快推进住宅产业化进程，加快形成中国特色的住宅建设新型工业化的方式和模式，深圳市在国内率先提出编制地方性的“住宅产业化标准体系"，逐步建立和完善推进住宅产业化的技术标准体系，为加快推进住宅产业化提供技术支撑和保障。

《建立深圳住宅产业化标准体系目录研究》课题（深圳市委托，城科会住房政策和市场调控研究专业委员会承担）就是以住宅生产的标准化、工业化为重点，研究住宅工业化的相关技术要求，提出相关标准。课题立足深圳，面向全国，逐步完善，成为国家住宅产业化标准体系，以指导全国住宅产业技术发展。课题依据国标《标准体系表编制原则和要求》（GB/T13016-1991）的规定，结合深圳住宅产业化的现状，对预制装配式住宅建设的全过程进行分析，研究找出建设全过程所需的产业化建筑设计、施工、验收、管理等技术和标准以及整个配套产业链的成套技术和标准，制定适用于住宅产业化各相关标准的分类方法、体系框图、体系编码、标准基本内容等，形成标准体系目录，为建立完善建设标准体系打基础，为政府部门制定有关住宅产业化课题研究、标准制定提供科学依据。