REITs运用于公租房领域具有一定可行性，但也存在着投资收益无法覆盖流动性、委托代理问题凸显、法律制度设计缺陷等风险，针对REITs在公租房领域应用里的这些风险，提出相应的风险管理建议，有利于推进REITs在公租房领域的应用，加快公租房的建设。

随着我国人口的不断增长，城市居民住宅需求量不断增大，但商品房价的不断增长，中低收入的居民却无法负担起高昂的购房费用。因此，解决中低收入居民的住房问题，发展公租房成了我国政府的当务之急。2019年度国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，进行户籍制度改革，允许公租房常住人口落户。这些政策的出台将进一步促进我国居民对公租房需求的增长，但现有我国公租房数量完全无法满足社会民众的需要，主要原因是公租房建设资金短缺、成本高昂，并且与政府的土地财政有所冲突。为此，公租房建设引入REITs融资模式成为一种可行方式。

REITs在公租房领域应用的可行性

REITs应用于公租房具有以下几点客观条件。第一，公租房的建设与发展面临着资金短缺的问题，包括房源筹集所需资金以及住房建成后的运营与维护费用。目前我国公租房的建设资金大部分来源于财政拨款，对政府依赖性过大，这使得作为投资主体的地方政府面临着重重的压力，最终的结果是公租房面临着房源不足的困境。而采用REITs手段来建设住房保障是一个有效的资金来源，可以缓解地方政府债务和融资压力。第二，公租房的建设完全以政府为主体，可能导致后期的经营管理效率低下，例如，可能会发生租金，租期设计不够科学等问题。而像REITs等社会资金的参与，一方面能够进行相应的监督，避免寻租现象的产生；另一方面，也能够提高决策的合理性。第三，目前在我国对于投放到公租房领域的社会资本，政府为了加以鼓励，往往会给予一定的补贴，再加上公租房建设的低风险性与大部分收益都要用来分红的特征，决定了其将会保持一个合理稳定持续的投资回报率，这些为REITS引入公租房领域提供了良好的市场环境。

REITs应用于公租房领域存在的风险

党的十九大报告中强调“守住不发生系统性金融风险的底线"，REITs投资于公租房领域也存在着如下风险：

第一，存在着收益不覆盖投入的风险。REITs的主要收入来源主要有两方面，租金收入与房地产升值。近十余年的时间里，我国房地产业发展十分迅猛，房价增长十分迅猛。这为REITs引入公租房领域提便利，房产升值的的确可以给REITs带来很大一部分收益。但是相比于商业性住房，公租房是一种政策性住房，它不是归某些个人所有，而是由政府和公共机构所有的，出租对象是那些新就业职工及城镇中等偏下收入住房困难家庭，所要求的租金是低于市场价或者承租者承受起的价格，也就是说公租房的运营是带有一定的福利性质的。公租房低租金的现状使得REITs的收入受到了极大的限制，这与世界上通用的REITs的高回报率产生了矛盾。

第二，存在着委托代理的方面的风险。市场经济中，几乎所有的企业都要面临代理成本的问题，产生代理问题的主要原因在于公司的控制权与所有权的分离，不同类型的公司所面临的代理成本大小不一，而REITs作为一种经营业务单一，且资金运行高度集中的机构，通常需要面临着较为高昂的委托代理成本。这里面包括着很多主体相关的利益关系，所涉及的主体包括委托人，受托人，托管人，政府监管部门等众多利益方。REITs重点需要关注的是委托人与受托人之间的问题。委托人与受托人之间易产生逆向选择与道德风险问题，而这些问题的产生，通常都会导致代理成本的增加。首先，逆向选择问题，在委托方选择受托方时，委托方可以看成是投资人，而受托方可以看成是投资代理人。作为投资代理人，受托方可以获得相关的利益，于是，为了扩大自己的客户，投资代理人可能会做一些虚假的宣传，包括夸大自己的投资收益率，回避投资所带来的风险。在这些方面，又有信息不对称的问题，代理方往往比投资方掌握更多的信息。由于信息不对称，投资人可能会做出错误的判断，从而产生逆向选择问题。其次是道德风险问题。很多情况下，投资人的目标与投资代理方的目标并不完全一致。投资人的目标自然是自身收益最大化，但在很多情况下，投资代理人可能会损害投资人的利益而使自身收益，这便是道德风险问题。无论是逆向选择还是道德风险，都会降低REITs的运行效率，通常逆向选择的发生会促使道德风险的产生。

第三，存在着法律制度设计上的缺陷。REITs最早产生于美国，在中国，它属于一种全新的融资方式，因此，相应的法律法规存在严重的缺陷。关于在公租房领域应用REITs主要存在以下法律问题。首先REITs受益凭证的属性受限。目前REITs的组织形式主要有两种，一种是公司型的，另外一种就是契约型的。根据我国目前针对证券的法律法规的规定，公司型的REITs发行的受益凭证属于证券的范畴，但是契约型REITs发行的受益凭证却不能归于证口的范畴，如此便限制了契约型REITs的发行。其次，税收优惠的缺失。国内与国外的房地产投资信托的高回报率与税收优惠制度是分不开的，但在我国，十几年前尚属于空白的REITs不仅没有税收制度的优惠，相反还有所加重。这表现在，首先，REITs受托机构要缴纳公司所得税，营业税，印花税等；其次，个人从REITs中所获得的受益还要缴纳个人所得税，如此这些严重影响了REITs在国内市场的发展与繁荣。最后，我国的房地产信托产品存续期较短。利用REITs给公租房融资，最终就要通过房租收入对投资者进行受益分配。在大多数发达国家，权益性REITs的存续期在8至10年间，但在我国，这个存续期通常不超过三年。三年的时间，往往是大多数公租房刚刚建设完成没多久，此时所带来的租金收入根本无法支付投资者的受益，如此便大大限制了REITs在公租房领域的应用。

针对存在的风险提出的建议

REITs引入公租房建设存在着一定的风险，针对这些风险拟提出以下的改革措施。

（一）针对公租房REITs存在的投资收益风险，政府应加大财政补贴力度。公租房的建设是带有半福利性质的，单纯的依靠公租房的租金收入无法覆盖投资收益，因此需要采用政府补贴的方式来吸引REITs的投入。补贴可以分为两个方面，一是直接补贴即本地的政府可以依据相关公租房建设运营为当地社会所带来的社会实际收益来给与相应的补贴；二是间接补充，就是允许REITs投资持有公租房配套设施，例如相关的物业管理机构。这样既省去了政府对这些商业配套设施的管理，避免了可能出现的腐败问题；REITs可以从起运营过程中获得一定的收益，并可通过REITs的高效管理以及其公开信息披露制度提高相关商业配套设施运营的透明度，为租客提供更加优质的服务。

（二）针对公租房REITs存在的委托代理风险，政府加大监管力度。为提高REITs的管理效率，应建立与其相关的监管制度，应设立专门的监管小组对REITs的设立，运作以及退出的全过程进行监督，同时还要求REITs自身建立信息披露制度，并且鼓励社会公众参与监督。首先，应明确政府监管主体及其职责，对REITs的监管需要银保监会及证监会的协同合作，银保监会负责的是REITs的治理结构，内控制度等内容，而证监会负责的是REITs的设立，募集，运营及退出的全过程。其次，建立REITs的信息披露制度。除了要求在REITs公开发行时进行公开信息披露，更要加强后期持续性监管，还要包括定期，临时及特别事项的披露。对于那些不按相关要求进行信息披露的，政府相关部门应当强制要求披露，并对相关人员实施相应的惩罚。最后，引导社会公众进行监督。政府应当大力鼓励和引导民众对REITs的管理机构进行多方面的监督，特别是要鼓励公租房租客的监督作用，应鼓励公租房租客对REITs应用前后公租房的运营管理效果进行反馈，促进管理机构提高服务水平，并对服务不佳的公租房运营机构进行惩罚。社会公众的参入，可以极大的提高REITs运营管理的透明度，提高效率，保障投资人及租客的效率。

（三）针对房地产REITs存在的法律风险问题，政府应在相关法律制度特别是税收优惠制度方面提供相应支持。首先，应补充关于REITs应用于公租房的运营方面税收优惠的法律法规。目前在我国已给予公租房的建设一定的税收优惠。根据2014年8月财政部联合国家税务总局发行《关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税[2014]52号），公租房建设运营过程中的城镇土地使用税、印花税、契约税等众多税种已被免除。但是在REITs方面引入公租房，并没有相关的税收优惠规定，因此建议增加公租房引入REITs后相关的税收优惠法律政策。其次，延长我国房地产信托投资产品的存续期间，以使REITs有一个合理的投资区间。针对存续期延长所带来的风险增加问题，政府可以以自身信誉或者设立专项的保险项目为REITs提供担保，以降低投资风险。最后，扩大“证券"的范畴，根据规定，契约型REITs发行的收益凭证并不属于证券的范畴，这便限制了相应收益凭证的发行。针对此种困境，政府或者可以特例特办，或者直接将契约型REITs发行的收益凭证纳入证券的范畴，或者在属性上并不规定它是证券，但是发行程序上给予它同样的发行程序，以便扩大发行范围。

参考文献：

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