我们判断 2020 年房地产行业调控政策难紧趋松，因城施策深化落地，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为 2020 年下半年的地产板块看点在于：1）调控政策难紧趋松，因城施策深化落地；2）一二线需求持续释放，棚改力度或超预期；3）投资增速预计回落，竣工反弹可持续； 4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。 

政策端：调控政策难紧趋松，因城施策深化落地 ... 6

1、经济下行压力加大，地产政策难紧趋松 ... 6

2、因城施策持续落地，地方小幅宽松可期 ... 8

3、城镇化进程推进，户籍政策放松利于人口流动 .. 10

销售端：一二线需求持续释放，棚改力度或超预期 . 13

1、销售下行压力加大，2020 年预计负增长 ... 13

2、一二线成交需求持续释放，20 年继续优于大市 . 13

3、三四线销售或将平缓下滑，棚改计划20 年超预期 ... 14

4、按揭贷款增幅显著，利率预计稳中有降 . 16

供给端：投资增速预计回落，竣工反弹可持续 .. 18

1、开施工高位回落，竣工反弹持续性强 .. 18

2、库存去化速度减慢，总量逐步回升... 18

3、土地市场量价双回落，成交聚焦仍一二线 . 20

4、房企到位资金增速回升，融资成本大幅改善 ... 23

2020 年预测：销售面积同比-2%，销售金额同比5%，投资同比增长6% .. 25

公司篇：行业集中度提升逻辑不变，积极推荐龙头 . 27

1、龙头规模扩张，集中度持续提升 ... 27

2、板块估值历史低位，修复 预期增强 .. 28

3、房企现金流改善，投资回暖杠杆可控 .. 28

4、收入增速持续回升，龙头房企优势凸显 . 29

5、毛利率高位回落，稀缺资源优势凸显 .. 30

6、行业观点：关注政策及融资环境变化 .. 31

风险提示 .. 33