参照2014 年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约2 个季度。从2021H2的点点星光到2022Q2 的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在2022Q3 出现。民企政策仍有望持续改善，Q3先把握共振行情，再关注困境反转企业。重点推荐1）A 股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股等，以及部分地方国企；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。

政策与行业：基本面的修复滞后于政策1-2 个季度 ................................................................................................. 4
2014 年周期回顾：景气困境下的政策全面宽松 ............................................................................................... 4
政策向行业成交的传导：政策全面反转至行业基本面触底时滞约2 个季度 ....................................................... 7
城市之间的分化：重点城市恢复速度和弹性都好于全国 ................................................................................... 8
成交向投资的传导：土地投资较成交时滞2-3 个月，开发投资滞后9 个月 ..................................................... 10
房企修复弹性：重点房企修复时点和幅度优于行业 ................................................................................................ 11
重点房企修复时点更快 .................................................................................................................................. 11
重点房企修复幅度更高 ................................................................................................................................. 12
估值修复节奏：政策确立启动点，规模穿越周期品种具估值优势 .......................................................................... 13
行业：地产指数拐点与政策同频，存在三阶段上升周期 ................................................................................. 13
个股行情：多维因素促成板块上涨，销售稳健增长为估值助推器 ................................................................... 15
2014 年地产周期对当前板块有何借鉴意义？........................................................................................................ 17
相同之处：销售与成交承压，政策全面转向 .................................................................................................. 17
不同之处：政策定力更强，本轮基本面压力更大 ........................................................................................... 20
1. 政策更加有定力，房住不炒贯穿始终，政策尺度仍有争议 ................................................................. 20
2. 经济下滑压力和疫情影响下，购买力和预期可能更加悲观 ................................................................. 21
3. 民营房企各方面影响远大于2014 年周期 .......................................................................................... 22
2014 年周期的借鉴：销售共振有望出现，民企改善仍有空间 ............................................................................... 23
政策与销售的共振预计在2022 年三季度出现 ............................................................................................... 23
民营房企政策仍有望持续改善 ....................................................................................................................... 24
三季度先把握共振行情，再关注困境反转企业............................................................................................... 25
投资建议 ...................................................................................................................................................... 26
重点推荐标的 ............................................................................................................................................... 27
金地集团（600383 CH，买入，目标价19.13 元） ................................................................................ 27
万科A（000002 CH，买入，目标价25.20 元） .................................................................................... 27
招商蛇口（001979 CH，买入，目标价19.01 元） ................................................................................ 27
滨江集团（002244 CH，买入，目标价11.50 元） ................................................................................ 27
建发股份（600153 CH，买入，目标价16.92 元） ................................................................................ 27
华发股份（600325 CH，买入，目标价9.73 元） .................................................................................. 28
新城控股（601155 CH，买入，目标价43.12 元） ................................................................................ 28
华润置地（1109 HK，买入，目标价55.56 港元） ................................................................................. 28
龙湖集团（0960 HK，买入，目标价53.76 港元） ................................................................................. 28
中国海外发展（0688 HK，买入，目标价36.44 港元） .......................................................................... 28
旭辉控股集团（0884 HK，买入，目标价6.96 港元） ............................................................................ 29
碧桂园（2007 HK，买入，目标价8.58 港元） ...................................................................................... 29
中海物业（2669 HK，买入，目标价13.53 港元） ................................................................................. 29
保利物业（6049 HK，买入，目标价73.86 港元） ................................................................................. 29

碧桂园服务（6098 HK，买入，目标价51.67 港元） ............................................................................. 29
旭辉永升服务（1995 HK，买入，目标价17.90 港元） .......................................................................... 30
招商积余（001914 CH，买入，目标价20.80 元） ................................................................................ 30
新大正（002968 CH，买入，目标价47.94 元）.................................................................................... 30
华联控股（000036 CH，增持，目标价5.04 元） .................................................................................. 30
鲁商发展（600223 CH，买入，目标价15.57 元） ................................................................................ 30
风险提示 ...................................................................................................................................................... 31