我们希望通过本篇报告提供地产行业研究和板块投资的框架，我们的结论是影响基本面的主要是货币政策，影响地产板块相对收益的主要是行业政策。

前言 ........ 7

1. 行业政策周期分析 .......... 7

1.1 98 年7 月03 年5 月：住房分配货币化开启房地产业市场化周期，地产股价值未被充分发现.... 9

1.2 03 年6 月至08 年10 月：对房地产业以调控为主，总体为负向周期 ......... 9

1.2.1 03 年6 月至03 年9 月：欲调还休，短暂的负向周期 ..... 10

1.2.2 03 年10 月至04 年3 月：量价健康的平稳周期 .............. 11

1.2.3 04 年4 月至05 年5 月：密集调控，真正的负向周期 ..... 12

1.2.4 05 年6 月至06 年4 月：政策平稳周期，基本面是硬道理.............. 13

1.2.5 06 年5 月至06 年7 月：一旦有苗头，政策立刻收紧，短暂负向 ... 14

1.2.6 06 年8 月至06 年12 月：房价熄火，政策平稳期 .......... 14

1.2.7 07 年1 月至07 年2 月：短暂但有力的负向周期 ............ 15

1.2.8 07 年3 月至07 年9 月：政策平稳期，地产股表现突出 . 16

1.2.9 07 年10 月至08 年10 月：行业政策与货币政策双压制的负向周期 ............... 16

1.3 08 年11 月到09 年11 月：政策周期反转，行业政策与货币政策共振，彻底的正向周期 ......... 17

1.4 09 年12 月至11 年11 月：强刺激的消化，最强负向周期 ....... 19

1.5 11 年12 月至13 年2 月：地方放松，中央默许，正向周期 ...... 19

1.6 13 年3 月至14 年9 月：市场小幅反弹后，政策再度收紧，负向周期 ..... 21

1.6.1 13 年3 月至14 年2 月：力度不强的负向周期 ............... 21

1.6.2 14 年3 月至14 年9 月：暖风频吹的政策平稳期 ............ 21

1.7 14 年10 月至16 年9 月：放松调控，正向周期 ....... 22

1.8 16 年10 月至17 年12 月：因城施策，整体负向周期 .............. 24

1.9 17 年12 月至今：平稳or 正向，政策边际至少不会收紧.......... 25

1.10 结论 ........ 26

2. 货币政策周期分析 ........ 27

2.1 98 年6 月至02 年1 月：中性 .. 29

2.2 02 年2 月至03 年9 月：小幅宽松 ........... 31

2.3 03 年10 月至05 年5 月：小幅偏紧 ......... 32

2.4 05 年6 月至07 年10 月：中性偏松 ......... 34

2.5 07 年11 月至08 年10 月：大幅偏紧 ....... 35

2.6 08 年11 月至09 年11 月：大幅宽松 ........ 37

2.7 09 年11 月至12 年2 月：大幅收紧 ......... 38

2.8 12 年3 月至13 年2 月：大幅宽松 ........... 40

2.9 13 年3 月至15 年2 月：小幅偏紧 ........... 41

2.10 15 年3 月至16 年2 月：大幅宽松 ......... 43

2.11 16 年3 月至今：中性偏紧 ...... 44

2.12 结论 ....... 46

3. 现阶段如何看地产股？  47

3.1 行业政策短期内不会整体转向 . 47

3.2 政策平稳期预计将延续 ............ 48

3.3 现阶段看地产股：仍有上涨空间 .............. 49

3.4 投资建议 50

附件：98 年以来房地产政策汇总 .. 51