政策方面：“房住不炒”和“因城施策”的主基调下，房地产调控先紧后稳，调控著有成效。行业集中度继续提升，一季度龙头房企销售规模增速下滑。

1 “房住不炒”和“因城施策”的主基调下，房地产调控先紧后稳 ....................................... 6

1.1 第一阶段：中央提出“房住不炒”的主基调，地方出台配套调控政策 ................................... 6

1.2 第二阶段：中央坚持房地产调控，遏制房价上涨；地方继续调控，加大地方整治 .............. 7

1.3 第三阶段：政策调控略有缓和，“稳定房价”成为调控主要目标 ............................................. 8

1.4 第四阶段：“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为主要调控目标，坚持推进城镇化，落户政策有效放宽 ............................................................................................................................................. 10

2 行业集中度继续提升，TOP10 销售规模门槛略有提升 ........................................................ 12

2.1 集中度：行业集中度继续升高，2019 年一季度提升速度加快 ............................................ 12

2.2 销售规模：一季度整体规模略有下降，CR11-20 增速明显下降 .......................................... 12

3 土地市场回归理性，龙头房企拿地趋于谨慎 ......................................................................... 13

3.1 成交量增速渐缓，一二线城市土地成交量提升 .................................................................................. 14

3.2 一季度土地成交楼面价略有提升，龙头企业拿地更趋谨慎 .................................................... 15

4 房地产板块2018 年报、2019 一季度财报综述：2000 亿以上规模的A 股大中型房企、以

及TOP6-10 的龙头企业财务指标亮眼 ........................................................................................... 16

4.1 板块收益：2019 年Q1 房地产板块整体收益较高 ..................................................................... 16

4.2 A 股对比：2000 亿以上规模A 股房企财务指标良好，优势明显 ....................................... 17

4.2.1 整体业绩：整体业绩提升，17 家大中型房企对整体业绩的贡献下降 ..................................... 17

4.2.2 盈利能力：整体毛利率微降，净利率提升；2000 亿以上规模房企盈利能力最强 ................. 19

4.2.3 偿债能力：规模扩张伴随负债增加，大中型企业短期偿债压力较小 ...................................... 22

4.2.4 运营能力：整体周转率提升经营性净现金流由正转负大中型企业货币资金占比维持高位25

4.3 TOP20 龙头房企对比：TOP6-10 梯队房企财务指标良好，内房股表现亮眼 ................... 28

5 投资建议 ..................................................................................................................................... 36

6 风险提示 ..................................................................................................................................... 36