长三角一体化示范区推进，当地土储丰富的企业有望直接受益，建议关注：城投控股、上实发展、光明地产、中华企业。2019 年3 月政府工作报告正式提出，将长三角一体化建设上升为国家战略，相比于此前的市场化的自发合作行为，国家将自上而下对区域进行顶层统筹设计治理，有望使长三角地区在政策环境、设施建设、影响力方面更上一层，建设力度有望超预期。我们认为随着一体化示范区的建设推进，示范区土地储备丰富的企业直接受益，有望获得租金收入与货值提升的双重增值。未来示范区如果能进一步推广扩容，临近区域的土地也有望进一步升值。青嘉吴示范区内，上实发展拥有67.6 万平土储，占总土储18.2%；城投控股土储45 万平，占比8.5%；光明地产土储30.3 万平占比3.3%、中华企业土储8.8 万平，占比2.7%。上述公司在上海本地深耕发展，在青嘉吴示范区拥有土地储备，受益长三角一体化，未来价值重估可能性提升。城投控股作为上海市政府要求城投集团作为城市运营的主力军，有望深度参与一体化建设的标的，有望长期受益。

1. 多重利好为上海带来重大历史机遇 ................................................................................................. 7

1.1. 长三角一体化 .............................................................................................................................. 7

1.1.1. 交通优势明显................................................................................................................... 7

1.1.2. 消费潜力巨大................................................................................................................... 8

1.1.3. 产业结构合理................................................................................................................... 9

1.1.4. 人才储备丰富................................................................................................................. 10

1.1.5. 政策动向与长三角一体化示范区 ............................................................................. 10

1.2. 自贸区深化改革快速推进 ...................................................................................................... 11

1.3. 科创板加速推出........................................................................................................................ 11

2. 多家上海本地股有望受益................................................................................................................. 13

2.1. 上实发展：立足“一核两翼”， 布局“1 + 3+ X ”.......................................................... 13

2.1.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 13

2.1.2. 公司主要经营数据 ........................................................................................................ 14

2.1.3. 公司土储分布与长三角一体化示范区布局 ........................................................... 15

2.2. 光明地产：股东实力雄厚，项目布局八省一市 .............................................................. 17

2.2.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 17

2.2.2. 经营数据.......................................................................................................................... 18

2.2.3. 土地储备及长三角一体化示范区情况 .................................................................... 19

2.3. 城投控股：长三角一体化核心标的 .................................................................................... 21

2.3.1. 公司历史：上海国企改革先行者 ............................................................................. 21

2.3.2. 经营数据.......................................................................................................................... 22

2.3.3. 土地储备情况................................................................................................................. 23

2.3.4. 投资业务：受益于股市回暖、股权投资资产账面价值大涨 ............................ 26

2.4. 市北高新：地产+投资双轮驱动， “融资+孵化”综合服务 ...................................... 27

2.4.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 27

2.4.2. 经营数据.......................................................................................................................... 27

2.4.3. 土地储备.......................................................................................................................... 28

2.5. 中华企业：历史悠久，混改注入新活力 ........................................................................... 29

2.5.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 29

2.5.2. 经营数据.......................................................................................................................... 29

2.5.3. 土地储备情况................................................................................................................. 30

2.6. 张江高科：科技地产商、产业投资商、创新服务商 ..................................................... 30

2.6.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 30

2.6.2. 经营数据.......................................................................................................................... 31

2.6.3. 土地储备.......................................................................................................................... 31

2.7. 浦东金桥：租售结合，以租为主......................................................................................... 32

2.7.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 32

2.7.2. 公司主要经营数据 ........................................................................................................ 32

2.7.3. 公司土储及分布 ............................................................................................................ 33

2.8. 外高桥：四大板块齐头并进 ................................................................................................. 34

2.8.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 34

2.8.2. 公司主要经营数据 ........................................................................................................ 34

2.8.3. 公司土储及分布 ............................................................................................................ 35

2.9. 陆家嘴：打造“一核两翼三城”发展格局....................................................................... 37

2.9.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................... 37

2.9.2. 公司主要经营数据 ........................................................................................................ 37

2.9.3. 公司土储及分布 ............................................................................................................ 38

2.10. 上海临港：服务国家战略，专业从事园区开发和运营 .............................................. 39

2.10.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................. 39

2.10.2. 公司主要经营数据...................................................................................................... 40

2.10.3. 公司土储及分布 .......................................................................................................... 41

2.11. 绿地控股：500 强企业集团，多元产业并举................................................................. 42

2.11.1. 公司历史及特色简介 ................................................................................................. 42

2.11.2. 公司主要经营数据...................................................................................................... 42

2.11.3. 公司土储及分布 .......................................................................................................... 43

3. 投资建议 ................................................................................................................................................ 46