市场整体下行，预计明年销售面积同比增速为-4%，销售额同比增速为-2%，整体房价涨幅为2%。区域分化缓和，虽然温度相近，但一线大致在初春，三线及以下可能已处初秋，二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

九阡寒意老 七陌柳色新.......5

1. 地产板块：正是种柳迎春时.......5

2. 销售：整体下行+分化缓和 明年看好一线及强二线......6

3. 投资：建安接力土地购置 投资缓慢下行至 2.1%.....9

3.1 土地购置拉动房地产投资，建安投资拉低投资 2.8 个百分点.........9

3.2 “此起彼伏”背后的原因..........10

3.3 明年房地产投资增速预计为 2.1%.....12

4. 土地：土地市场预计继续降温......12

5. 政策：满园花开虽难求 积雪厚处先逢春......14

5.1 一二线调控必要性减弱.....14

5.2 放松调控动机边际增强....15

5.3 调控会彻底转向吗？.....16

5.4 房产税：不管出于财政目的还是调控目的，短期内大概率不会出台.....17

5.5 对预售制度改革的思考.....19

5.6 明年政策判断：小幅+局部+默许 积雪厚处先逢春......20

6. 公司：穿越周期真龙头 潜力区域寻黑马......20

6.1 快周转：本质是融资扩表手段 下行周期中有待观察....21

6.1.1 快的是拿地到销售，通过提升杠杆而非周转率来提高 ROE.....21

6.1.2 上行期造就高增速 下行期效果有待观察.....22

6.2 重申看好布局一二线城市房企.......22

7. 投资建议：地产股值得看好 正是种柳迎春时.......23

7.1 万科 A........23

7.1.1 高增长+高 ROE+稳健现金流，新时代延续有质量的增长.......23

7.1.2 创新先行者，引领行业诗与远方.......24

7.1.3 已售未结算资源充足，无惧短期销售下行........26

7.2 保利地产....26

7.2.1 布局集中一二线 货值丰富粮草先行.....26

7.2.2 激励整合迎破局，兵强马壮再出发......27

7.2.3 竣工均价双提升 加速推动业绩释放......28

7.2.4 三季度少数股东损益影响将逐渐消除 今明两年业绩确定性强.....29

7.3 滨江集团.....30

7.3.1 坐拥杭州地利，短期业绩与未来潜力俱佳.....30

7.3.2 积极补充土地 货值充足支撑销售高增.....32

7.3.3 业绩边际改善，拿地销售酝酿下一个天亮....32

7.4 蓝光发展.....33

7.4.1 控巴蜀以谋天下，地产业务进可攻退可守......33

7.4.2 开工竣工双修复 毛利率有望继续提升......35

7.4.3 三季度销售加速 可结算资源质高量足.....36

8. 风险提示.......36