我们在 2016 年《房地产模式转变和价值重构》和《2018 前路渐明：四大红利与房企进化》提出，随着我国城市化进入下半场，房企盈利模式将逐步从“产销模式”转向“资管模式”，从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”。

1、前期存量物业报告内容回顾及简述.. 6

2、我国存量物业二十年发展历程：从可选到必选. 6

2.1、1998 年：一线城市开发公司和港资房企率先布局.. 8

2.2、2003-2009 年：资本加持，华南企业和央企时代. 8

2.3、2010-2016：规模房企开始逐步布局存量商业运营.. 9

2.4、2017 至今：“房住不炒”+促消费，存量布局成必选项. 10

3、分类考量核心存量资产，资金约束仍待突破... 11

3.1、核心写字楼仍具配置价值，仓储物业结构性短缺. 11

3.1.1、需求波动大，核心区域写字楼仍具备配置价值. 11

3.1.2、零售物业：租金下滑，空置率低位，线上线下加速融合... 14

3.1.3、仓储物业：结构性不均衡，一线城市物流地产租金持续提升. 16

3.2、存量资产融资约束仍在，亟待破局.. 18

3.2.1、经营性物业抵押贷款，银行流程，要求严格.. 18

3.2.2、CMBS/CMBN：适用于“弱主体+强资产” ... 18

3.2.3、REITs：公募REITs 或聚焦国家重大战略项目... 20

4、 典型存量物业持有房企... 21

4.1、万科 A：城乡建设与生活服务商.. 21

4.2、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动. 22

4.3、陆家嘴：核心区域资产储备丰厚.. 22

4.4、金融街：定位国家级金融管理中心.. 23

4.5、华润置地：销售物业+投资物业+X .. 24

4.6、中国金茂：高举高打的城市运营商.. 24

5、投资建议. 25

6、风险分析. 25

7、附录 .. 26