从美国发展经验来看，美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起，同时在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。我们认为无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。当然，政策配合推动也是物流地产发展的不可或缺的推动力。

美国物流地产之兴起与发展........5

企业提效降本诉求是推动美国高标仓储快速发展的核心逻辑.......5

美国高标仓储需求结构伴随着经济结构变化而发生变化.....10

从美国经验看中国物流地产....18

中国现代仓储现状....18

中国物流地产未来展望......21

两个值得关注的问题：政策支持以及自建仓储的漏斗效应.....27

我国未来高标仓储市场规模预测.....29

投资建议和行业评级.......30