香港房屋供应不足、楼价高企被视作是近期香港社会风波的根源问题之一。香港地产“四大家族"之一的新世界发展（00017.HK，下称新世界）执行副主席兼总经理郑志刚 9月25日下午在公司业绩发布会上突然宣布将捐出300万平方呎（约27.87万平方米）农地，来发展基层房屋。

　　新世界是香港近期持续示威活动中首个宣布捐赠土地以兴建社会房屋的香港大型地产商。若以面积计算，新世界捐出的这些土地面积约等于39个标准足球场的面积。若按照今年港府订立的农地补偿回收价1124港元/平方呎计算，这部分土地价值约33.72亿港元。

　　郑志刚在记者会上表示，捐地是为了支持、纾缓香港社会的房屋问题，可以给政府用来兴建公营房屋，或是给一些社会企业、慈善机构来建造创意型的社会福利性质的房屋。他还表示，已经与社会企业“要有光"达成一项合作，将手中2.8万平方呎（约2601平方米）农地捐予他们兴建社会福利房屋，提供给一些低收入家庭租住，预计最快2022年建成，未来亦有意将300万平方呎中的100万平方呎继续捐给该机构。

　　至于这些土地如何捐出、捐予政府或是非牟利机构的比例、考量标准、土地的位置及估值等问题，新世界方面表示暂无细节可以公布，甚至对于何时决定将如此大规模的农地捐出也未对外交代。郑志刚强调，为避免被外界认为有利益冲突，捐出的土地周遭均无集团的发展项目和其他土地储备。

　　由于未公布发展细节，因此无法知晓这30万平米土地可兴建多少房屋。不过，若参考目前新世界所公布的与“要有光"的这一合作项目的细节——提供超过100间300平方呎（约27.87平方米）的住宅单位，新世界所捐土地可用于兴建上万套住宅单位。根据市场人士简单测算，若其中20万平方米兴建住宅，以5倍的地积比，将可供应约2万个住宅单位。

　　新世界还表示，所捐出土地未必全部用来兴建房屋，也会用来兴建其他的配套设施，如游乐设施、本地小店等。

其他地产商会否“接力"

　　新世界并非香港首个捐地的地产开发商。2013年初，恒基兆业地产（00012.HK，下称恒地）曾有意将七幅位于新界的农地捐给香港政府以兴建小型住宅，帮助年轻人置业，但至当年年中，港府间接回绝了恒地的这一方案，并建议地产商将地皮捐予非牟利组织更好。

　　2013年11月，恒地宣布将一幅10万平方呎（约9290平方米）的土地捐给了博爱医院，用于兴建长者护养及护理院舍，预计于2020-2021年落成，可提供约1400个住宿位置。2015年，恒地再捐出6.3万平方呎（约5853平方米）予香港慈善组织保良局，用来兴建青年宿舍，预计2021年落成，可提供1680个住宿位置。

　　2016年，新鸿基地产（00016.HK，下称新地）也曾捐出香港地铁元朗站附近一幅10180 平方呎（约946平方米）土地予香港公益团体圣公会，希望兴建160个青年宿舍、150个以上床位的长者中心，及服务特殊儿童的设施，预计2022-2023年落成。

　　“新世界这么做，搞得大家都很紧张。"有香港地产商内部人士向财新记者表示。但该人士也指出，如果地产商向政府捐了地，政府敢不敢收又是另一回事，因为担心被外界认为有利益输送、官商勾结。

　　香港富豪李嘉诚创办的长实地产（01113.HK）9月25日在回复媒体查询时表示，农地作房屋发展完成需时，可能较长时间才能让有需要人士受惠，但会就这方面作出研究。恒地则回应说，过往曾捐地兴建安老院舍、青年宿舍等，集团乐意与政府磋商，积极协助增加房屋供应，照顾不同阶层的需要。

　　房地产咨询机构莱坊估价及咨询部主管林浩文向财新记者表示，新世界此次的决定应是基于企业社会责任而做出的决定，未必会对其他开发商构成压力。有部分开发商一直以来有很多农地储备，靠自身其实很难发展；所以开发商方面可能觉得，在预期农地发展较困难的情况下，不如把部分的地捐出来，提供更多的房屋供应。

香港农地发展困难重重

　　新世界此次宣布捐出的为农地，约占该集团农地土地储备的五分之一。除了新世界以外，香港地产商手中均掌握大量的农地资源，这些农地资源主要位于香港新界地区。根据美银美林报告及部分地产商的官方资料，截止2018年底，香港四大地产商手中共计有1.02亿平方呎（约947.6万平方米）的农地储备。“利用私人的新界农地储备"亦被港府早前设立土地供应专责小组认为是中短期增加土地供应的方式之一。

　　但对于开发商而言，利用如此庞大的农地资源兴建住宅并非易事。根据地契的性质，农地本不可以用于盖建筑物，如果要改作住宅或者其他用途，需要先向城市规划委员会（下称城规会）申请修改规划（下称改划），获批后开发商需要向地政总署补交地价，完成地契中对土地指定用途的修改。

　　看似简单的步骤中间困难重重，耗时长久。新地执行董事郭基煇9月12日在公司业绩会上曾表示，根据过去经验，将农地转换为住宅用地时，需要处理各项繁复的改划程序，从申请改划到通过城规会审批一般需要8-10年，然后获地政总署批出基本的土地条款协议又需要10-12年，即未到补地价的阶段已耗时大约20年。

　　新地也在记者会后发布的声明中，建议政府应就现有的农地转换审批程序拆墙松绑，设立跨部门专责小组，简化审批程序及规划。

　　程序耗时冗长是问题之一，香港的农地开发本身也存在很多问题。“香港新界的农地是一幅一幅的，边界并不规整，类似于内地的山地，和内地大块且整齐的农地情况不同。"林浩文向财新记者指出，即使能够完成农地改划申请，但兴建房屋还需要将配套基础设施建设纳入考量，包括交通道路、运输网络、水管等。

　　香港特区政府行政长官林郑月娥2018年10月在当年度的《施政报告》中也提到过：过去5年，城规会审议了20多宗涉及新界土地的私人屋宇发展改划申请，总面积约40公顷；由于基建配套不足、规划考虑因素或地区人士反对，当中只有7宗获批，涉及土地面积约18公顷，估计可以提供2800个私营住宅单位，远比公营房屋的发展密度低，可见土地未尽其用。

　　“要有光"创办人兼行政总裁余伟业9月25日表示，此次与新世界合作的这2.8万平方呎项目需要申请改划，承认无法估算完成相关程序的时间，但希望政府和社会可以提供支持加快步伐。早前恒地捐地兴建的青年宿舍地皮约用1年左右时间完成改划。

　　除了开发商改划手中的农地资源用以兴建房屋外，政府引用《收回土地条例》来收回新界农地也是其中一种发展方式。按照《收回土地条例》的规定，香港政府可征用该法例所确立的"公共用途"的私人土地，这项条例被认作是港府收回农地等私人土地、"夺回"土地供应主导权的"尚方宝剑"。但该法例过往在增加房屋供应方面的使用情况却并不乐观：1997年至2017年这20年间，政府共引用改条例收地169次，其中46%是配合市区重建局或其前身土地发展公司的发展项目，仅有6%用作兴建公共住房。

　　早前，有香港政党敦促港府加快引用《收回土地条例》来收回新界农地，用来兴建公营房屋。香港财政司司长陈茂波也在近期公开表示，会积极考察个别农地是否可以用来建公营房屋，有需要时会引用《收回土地条例》。

　　值得注意的是，动用此条例必然会触及土地物业权以及居民和其他相关人士的利益，而大型地产商作为掌握大量私人农地的相关利益主体，港府内部人士也曾私下感叹“碰不得"。但假若政府下决心采取这样的方式，地产商们的利益便会大受损伤。

　　郑志刚9月25日在记者会上表示，政府目前对于会否加快引用《收回土地条例》还无细节推出，今次所做的捐地决定与该政策无关。但他也表示，如果政府需要觅地兴建公共房屋，新世界亦持开放态度。

　　新鸿基地产早前表示原则上愿意配合香港政府引用《收回土地条例》，但强调政府计划收回的农地必须是已规划作为公营房屋用途的土地、收回土地时应做合理赔偿、不应把收回的土地重新拍卖等多项原则。