我国物业管理行业仍处于上升阶段，源于城镇化率提升以及消费升级加速。截至 2018 年末，我国城镇化率达 59.6%，仍处快速提升阶段，将推动行业管理面积稳步提升。2018 年，我国 GDP 三产占比 52.2%，同比+0.3pct，经济逐步向三产倾斜；全国人均可支配收入 2.82 万元，同比+6.5%。据麦肯锡数据，2000年我国中产阶级占比仅 4%，2012 年迅速提升至 68%，预计到 2022 年，将进一步提升至 75%。

一、历史时点：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展 .. 5

（一）城镇化率：城镇化率仍处于快速提升阶段，推动物管行业朝阳发展 . 5

（二）消费升级：经济向第三产业倾斜、人均可支配收入提升、中产阶级占比提升，消费升级推动行业发展 .. 6

二、三大优势：体量远超海外，围墙概念赋予更强用户锁定性，集中度继承实现低成本扩围 . 8

（一）空间巨大：存量和增量规模远高于海外，市场空间更大、增速也更高 ... 8

1、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 ... 8

2、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 ... 10

3、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 .. 11

（二）围墙属性：“围墙+高层多独栋少”特色赋予天然护城河和高密度流量 . 12

1、“围墙+高层多独栋少”特色赋予天然护城河和高密度流量 .. 12

2、缺少围墙特色的美日两国物管公司就和普通服务公司无异 .. 14

（三）集中度继承：独有集中度继承特色，便于低成本快速扩围、并量质双升 ... 15

1、不同于国外，“土地制度+围墙特色”推动了我国房企大多配套物管公司 .. 15

2、集中度继承赋予物管公司低成本快速扩张，实现规模与利润双升 .. 15

三、投资建议：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场，维持“推荐”评级 .. 18

四、风险提示：社保改革降低行业盈利能力，企业并购存在商誉减值等风险 ... 18