房住不炒的顶层设计宣告了新时代的到来，未来5 年楼市的不平衡不充分有望通过长效机制设计得到改变。我们认为，过去几年房价的过快上涨和投机性的增强，主要源于两方面的问题。第一方面，城市化发展到第二阶段（城市化率50%~70%）带来的高能级城市供需不平衡。第二方面，政府在房屋土地供给及保障房建设方面，没有相应的供给渠道、税收及金融机制的配套，导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面，未来在租赁及保障房建设上亟待补课。2017 年以来政府已经在两方面出台相应举措，我们判断2018年将会对此进一步落实，而房地产行业长效机制也有望在2018 年奠基。

1. 新时代：向均衡变革，楼市稳中求进 .... 5

1.1 城市发展不平衡，房屋供给不充分 ........... 5

1.2 长效机制开启新时代，供给侧变革追求美好生活 ....... 7

2. 新常态：楼市波动减小，压力小于2014 年 ......... 11

2.1 楼市已进入收缩期  11

2.2 两低一高的特征，导致楼市调整有限 ...... 12

2.3 楼市温和调整，投资开工微弱增长 ......... 14

3. 市场趋势及两大投资主线：规模与存量共振 ........ 14

3.1 规模业绩双增，龙头优势明显 ................ 15

3.2 存量地产掘金时代来临，政策面与市场面窗口期开启 ............... 16

3.3 存量中的租赁：住房租赁市场空间广阔，万亿蓝海任遨游........ 17

3.4 存量中的金融：新型融资工具层出不穷，中国版REITs 呼之欲出 ............. 20

3.5 投资建议及重点个股推荐 ...... 22

3.5.1 新城控股：销售规模显著增长，精准拿地为规模扩张提供强有力保障 23

3.5.2 万科A：房地产市场的绝对龙头，多业态发展成效显著 25

3.5.3 保利地产：央企地产整合平台，拿地增加巩固行业地位 27

3.5.4 华夏幸福：环京园区之王，异地复制渐显成效 28

3.5.5 世联行：长租公寓龙头公司，万亿长租市场的最佳受益标的 30

3.5.6 光大嘉宝：A 股房地产基金的唯一标的，将受益于房地产金融行业快速发展 32

风险提示  33

附录：部分指标口径解释 ......... 33