2020年上半年，在流动性总量宽松的大背景下，房企拿地热情高涨，部分城市土地市场升温。但随着货币政策回归常态、监管对房企融资管控收紧，这种情况正发生改变。9月8日，评级机构标普全球在题为《信贷收紧，中国开发商下半年需负重前行》的研报中称，充满挑战的运营环境和信贷收紧将对管理完善的企业较为有利，而高杠杆企业因此面临的各自差距将越来越大。

　　近期，一份被称为“三条红线"的房企融资新规在尚未正式落地之时即引发业内激烈讨论。所谓“三条红线"是指，“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不小于1"。据悉，8月20日，住房城乡建设部、人民银行于在京召开的“重点房地产企业座谈会"上，传达了这一文件。

　　标普分析师在研报中提出，“三条红线" 应该不会对受评开发商产生严重影响，缘于其中多数已在近年放慢信贷扩张步伐，2019年债务增长率自2017年的30%下降至16%。但部分“BB"和“B"评级开发商可能受到更大影响。在多年激进的债务扩张后，许多这类房企至少有一个指标已“越线"。

　　“因此，尽管开发商还有几年时间进行调整，但政策收紧或将加速行业分化。"标普认为，评级位于“B"类下端的小型开发商，尤其是在资本市场融资记录较短的企业，或不再能够依赖债务扩张实现增长。债务激进扩张的国有房企亦需严格遵守新规，因此可能会失去争取市场份额的机会。但财务管理审慎的领先开发商可能获得更大的增长空间，且优质投资标的可能竞争会更小。

　　从融资来源的角度，标普指出，银行间市场的再融资额度减少（减至开发商即将到期债券存量的70%-90%）对受评开发商的影响较小，原因是目前只有国有房企和国内评级较高的房企能够在该市场进行融资，这些企业通常拥有良好的信用状况和流动性，能承受额度的一定削减。但如果上交所的公司债券发行额度也严格削减，则政策收紧对开发商的冲击会更大，原因是受评开发商的大部分债券均在上交所进行交易。

　　融资之外，房企维持现金流入的另一主要途径是销售回款。从年初以来的整体情况看，今年一季度，楼市销售在疫情影响下“冰封"，但近几个月出现强劲反弹。

　　房地产研究机构克而瑞数据显示，从4月开始，百强房企单月操盘金额同比回正，此后逐月回升。8月31日克而瑞发布数据称，百强房企8月单月操盘口径销售额为9761.7亿元，同比增长30.7%，超出市场预期。

　　标普亦在研报中提到，受评开发商的业务已基本自疫情期间复苏，截至2020年7月底已完成今年销售目标的47%，与往年接近。

　　不过，虽然销售回暖，但房企受疫情的影响仍难言完全消退。上半年，房地产行业在疫情爆发期间停工两个月之久，导致项目交付进度推迟。标普研报中估算称，受评开发商上半年仅完成预期交付的37%，而往年上半年能完成40%—44%；由于将额外工作推迟至下半年，房企面临着成本增加和效率降低的问题。而土地和施工成本上涨以及持续限价政策，将继续挤压开发商的利润率。