关键词：房地产；楼市；供求；政策；投融资；竞争结构
摘 要：2013 年，我国楼市销售持续火热，土地市场逐步回温，即便最严厉的新“国五条”出台，也未能有效抑制市场的购房需求和企业的拿地热情。全年商品房销售面积同比增长17.3%，销售额同比增长26.3%，均达到2010 年来最高年度增速。不过，2013 年下半年开始，“钱荒”以及房贷收紧的现象不断发酵。尤其年末热点城市集中收紧调控，开发企业完成销售目标后也主动控制推盘速度，导致全年火热的楼市于年末开始出现降温。2013 年12月，商品房销售面积同比仅增长0.7%。进入2014 年后，楼市降温的迹象更为明显。1～2 月，受春节淡季推盘量下降、银行房贷继续收紧、市场观望情绪加重等因素叠加影响，全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额同比下降3.7%；30 个典型城市新建商品住宅成交面积同比下降8.5%。与此同时，主要城市房价涨幅也持续放缓，杭州、常州、秦皇岛等部分城市楼盘甚至开启了降价促销模式。2 月，100 个城市新建商品住宅均价环比上涨0.54%，降至2013 年以来最低涨幅。
目 录：

Ⅰ 最新概览

Ⅱ 政策趋势预测

一、“两会”定调楼市政策－－重保障、轻调控、弱房价、促长效

二、双向调控－－商品房、保障房“两手抓”，防止大起大落

（一）商品房、保障房“两手抓”，两手都要硬

（二）防止楼市大起大落，确保房地产市场平稳健康发展

三、分类调控－－不同城市差异化调控，推动供需结构合理化

（一）不同城市调控将更注重差异化

（二）供需结构合理化将成为新的目标

四、长效机制－－市场调节代替行政调控，优化配置住房资源

Ⅲ 市场供求预测

一、楼市降温迹象明显，销售面积增速将明显下滑

依据一：货币政策中性偏紧，流动性紧张将抑制商品房销售增幅

依据二：刚性自住需求占据主导，未来两三年仍将集中释放

依据三：差别化信贷+房贷收紧，二手房、二套房交易将受到较大影响

依据四：楼市分化加剧，三四线城市楼市销售或面临较大困难

依据五：前期房价大幅上涨，削弱了市场的有效购买力

二、推盘量将维持高位，新开工面积增速趋于放缓

依据一：2013年住房用地供给创新高，2014年将形成大量的市场供应

依据二：地方债将迎兑付高峰，政府推地热情依然较高

依据三：标杆企业销售目标高于上年，拿地开工和推盘力度仍将加大

依据四：需求、供给、库存不均衡的问题突出，供给管理将呈现差异化

三、房价上涨动力依然存在，但涨幅将大幅放缓、分化将加剧

依据一：土地成本持续攀升，房价上涨动力依然存在

依据二：热点城市供求关系依然紧张，“僧多粥少”推动房价上涨

依据三：市场观望情绪浓厚，部分城市房价存在下调的可能

依据四：热点城市将继续加强预售管理，促进房价涨幅回归合理

依据五：一二线热点城市易涨难跌，三四线城市房价下跌风险较大

Ⅳ 投融资预测

一、开发投资增速将稳中有落，投资重心回归一二线城市

依据一：宏观经济仍为投资主导，房地产投资的作用不容缺失

依据二：标杆企业投资信心较强，积极布局一二线热点城市

依据三：三四线城市风险集聚，投资分化将抑制投资增速

依据四：住房保障仍是重点任务，保障房投资规模将保持高位

依据五：商业地产过剩风险逐步浮现，对开发投资的推动作用将减弱

二、严控房地产融资风险成为主基调，资金来源增速将高位下行

依据一：个人房贷收紧或贯穿全年，不过销售资金回笼仍将有一定保证

依据二：严控开发贷款风险成主基调，中小房企贷款难度将进一步加大

依据三：管理层要求治理影子银行，房地产信托、私募发行规模或缩减

依据四：美联储削减QE规模，海外融资难度和成本均将加大

Ⅴ 竞争结构预测

一、市场集中度持续提升，百亿、千亿军团继续扩容

二、企业分化加剧，强者恒强的局面将继续强化

Ⅵ 政策解读

一、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》

二、国务院常务会议：建立不动产统一登记制度

三、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》

四、全国住房城乡建设工作会议：调控更加注重分类指导

五、《2014年政府工作报告》

六、《国家新型城镇化规划（2014～2020）》

Ⅶ 热点研究

一、三四线城市将出现50多座鬼城，涨价与鬼城并存

二、2014年房贷难有宽松，全年或总体收紧、有节奏放款

三、银行强化名单制管理，大房企信贷集中度或降低

四、2014是房地产“长效机制元年”，有形之手将逐步弱化

五、房企扎堆二三线城市，商业地产运营风险增大

六、土地市场逆市升温蕴含风险，楼市触顶回落格局难改

七、房企全面回流一二线城市，三四线市场或陷整体低迷

八、保利广州变相促销推一成首付，一线城市房价首现松动

九、以房养老保险有望在4城试点，深度影响地产市场

Ⅷ关键指标