说起多元化，就想起人生第一笔稿费的故事。

大概20年前，我在求学期间，当时写了一篇稿子（记不清具体内容了）投给了当地市级晚报，并有幸得以发表。放假回家时，听爸爸说，报社给发了18元稿费，那个时候资金往来主要通过邮局汇款的形式。日常负责给我家送报纸的邮递员到我家时，和爸爸说了稿费的事。但说没带现金，就给家里拉了两袋化肥抵充了这笔稿费。当时在老家农村，化肥是一种必要的生产资料，很多农户都会用到。原来邮差一边邮递报刊，一边卖（或者是代送）化肥，碰上我这笔稿费，自己把钱留下了，还处理了滞销的化肥。

他之所以能做到这样，原因在于他同时做这两件事。用现在的话说，这不就是最朴素的“产业多元化"么！

言归正传，日前，万科养猪的事闹得沸沸扬扬，起因是万科官网发布招聘启事，食品事业部发布了5个社招岗位，包括猪场拓展经理，聚落化猪场总经理、养猪场预结算专业经理、猪场开发报建专员、猪场兽医。布局养猪产业之心“昭然若揭"。一时间，“万科养猪"，成为业界和社会的焦点话题，风头无两。

房企“不务正业"为哪般？

据了解，疫情期间的2020年3月，万科正式成立了食品事业部，业务开展初期，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、餐饮三大领域。食品事业部是万科的第七个BU（事业单元），跟房地产5大BG（事业集团）在万科的地位还是比不了的，毕竟房地产及相关业务始终是万科的基本盘。但却被业内认为这是必须要跨出的一步。因为现实是，主业方面，数据显示，2020年1-4月，万科累计实现销售面积1188.6万平方米，同比降8.2%；合同销售金额1858.3亿元，同比降11.3%。

所以，这些新的事业单元，或成为万科未来新的业绩增长点。

其实，养猪，在业内并非首创。不少开发商在房地产开发进入“白银时代"后，纷纷进军社区增值服务，社区O2O便是一个重要领域。建设农场、搞生鲜配送似乎是各社区兵家必争之地，既然采购需求，直接生产也不失一条有效策略。

近几年来销售额稳居业界TOP3的企业碧桂园，也在2018年就主动开始了全新的探索。当年6月15日，在广东顺德举行的中国（国际）农业科技创新论坛暨碧桂园现代农业品牌发布会上，碧桂园集团创始人、董事局主席杨国强宣布，集团正式进军现代农业。2019年6月，第二届中国农业创富大会暨“乡村振兴·齐鲁样板"高峰论坛，碧桂园还是显赫的冠名单位。

抓住乡村振兴契机，更在于从乡村振兴到现代农业全产业链。农业方面，碧桂园通过“公司+农户"的模式，将千千万万的农民组织起来，生产的产品都变成凤凰优选里琳琅满目的菜、水果、肉、鱼、粮、油、水等等，“我们直接去产地，没有经过中间的渠道，自己种养、自己生产，每一个商品都用心地谋划。"

至今，杨国强数次在多个场合表示，未来碧桂园发展的三个重点是地产、现代农业、机器人。“我们是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。"科技红利自不必说，但凡企业谋发展便绕不过去，现代农业也被碧桂园纳入战略规划，与万科养猪有异曲同工之妙。

在房地产野蛮生长时期，人民群众追求美好生活的最核心诉求是有房住、有大房有好房住，因此各龙头开发商致力于满足这个市场需求，自己也赚的盆满钵盈。如今，房地产开发到了天花板时期，利润率摊薄，转型在即。纷纷研判人民群众对美好生活的需求的满足上，美好生活，不仅在于房子，也在于生活，在于衣、食、行、娱、教等方面。房企为无数人提供了住房后，便想着继续把这些客户转化为“用户"，继续寻求生意空间。生活服务，便成了选择。

恒大近几年也一直在“求学上进"，矿泉水品牌“恒大冰泉"探索了几年，尽管不算成功，但思路是一致的。时下转战新能源产业，开始造车之旅，也成为被关注的焦点之一。

转型大势所趋，但需要智谋

在充斥着各种不确定性的时代，有句话说，不转型是被动等死，转型是主动革命投胎再生。但转型也十分考验企业的“智商"，否则就可能“万劫不复"了。万科为何选择养猪呢？

眼下，猪肉的高价格、高利润率，被多家企业艳羡。2020年05月22日北京时间15:00:00数据，万科的市值是2843.62亿元（沪深），而牧业龙头企业牧原股份的市值是2569.91亿元（沪深）。但两者的营业收入，相距甚远。2019年万科营收达3678.9亿元，而牧原才200亿元。

可见，房地产股时下确实不受股市待见，相反，养猪的，卖榨菜的，却受到资本市场的青睐。股市炒的是预期，房地产股时刻面临调控的不确定性的风险，而且黄金时代过去了，在房住不炒主基调下趋于平稳发展，未来城镇化率越来越高，增量市场空间有限。相反，资本市场更看重生活服务板块。何况，从一季报看，牧原股份一季度综合毛利率为64.53%。万科A一季度综合毛利率为31.28%，只有养猪产业的一半。万科深刻感受到了这一点。与老百姓生活息息相关的东西，不可或缺，才有前途。

同样形成明显对比的是，2020年05月22日16:00:00（北京时间）碧桂园服务市值为980.26亿港元（港股），碧桂园服务母公司集团碧桂园市值为2012.32亿港元（港股）。这一对比数据，远远高于二者营业收入比。

据碧桂园2019年业绩发布会信息，碧桂园旗下科技板块亮点频现，机器人、现代农业等新业务成果显著。正如碧桂园集团总裁莫斌在发布会上说：“如果主营业务是`老虎'，新业务就像是为老虎插上的`翅膀'。期待新业务给主营业务带来更大的价值。"

其实房地产的利润下滑有目共睹，拿地成本高，市场调控力度大，限购、限价、限贷等因素，让这一数据持续下降，事实上，在养猪之前，万科就已经进军长租公寓、教育、物流仓储、甚至是冰雪娱乐等，这些非主营业务，都是从长远打算，扩充增长点，弥补房地产利润率的下滑。

据媒体报道，在去年年底的一个峰会上，万科集团创始人王石问新希望六和实控人刘永好：“今年（2019年）是不是赚大钱了？"

刘永好回答：“今年还可以，效益不错。我想，请你吃饭肯定没有问题。"

从2019年业绩来看，猪肉龙头企业去年成绩优异。其中温氏股份净利润达139亿元，牧原股份净利润大涨1075%，跑赢了不少互联网、房产企业。

再比如，2019年新希望养猪营业收入74.87亿元，增长42.62亿元，实现毛利润28.85亿元，高达38.53%的毛利率。2019年新希望地产营业收入182.58亿元，毛利率27.44%，比养猪业低了11个百分点。

从市值体量来看，南“温氏"、北“牧原"、西南“新希望"，猪肉三大头部企业的市值如今都风头正盛，其老板也常年高居当地首富显著位置。牧原股份老板在2019年福布斯富豪排行榜中，超过了王健林，位列第9位。

或许，万科早盯上了养猪，并且从万科招聘启示也能看到，率先招聘的就有兽医，因为一旦发生猪瘟等，基本是要净赔的。可见万科绝对是做了行业研究和预先布局有备而来的。

从数据看，目前我国现代化、规模化提升未来还有很大的空间，规模化养殖越多，越能稳定猪肉价格，这样就对CPI影响会更小。所以国家对不同的养殖规模，也给予了不同程度的补贴政策。以养殖场建设项目补助为例，据《中国养猪网》信息，生猪标准化规模养殖小区（场）建设项目补助标准为：500～999头20万元；1000～1999头40万元；2000～2999头60万元；3000头以上80万元；申报条件为存栏生猪500头以上。也难怪有留言说万科养猪，一举多得，没准以后还能把养猪场改建为楼盘项目。

在抓住政策红利的同事，很多龙头房企们开展多元化产业时，也是出于通过服务庞大基数的客户从客户生活消费切块蛋糕的角度入手的。而万科快速发展食品事业，据说跟疫情直接相关。民以食为天，疫情的爆发，最不受影响的就是食品行业了，铁打的刚需，让一连串企业看到了商机。不论是生鲜物流，还是农副产品生产企业，抑或是电商、超市，都赚了一笔，万科也希望能把握住这一商机。何况之前万科就在准备着向养殖行业进军了。

>>>资料来源：企业公开数据

转型之“道"如何选？

一直以来，开发商就纷纷将眼光从单纯的“造房子卖房子"转移到多元化经营中。尤其是近几年来，房企纷纷提出“去地产化"。早在2016年，恒大地产由“恒大地产集团有限公司"变更为“中国恒大集团"。2018年，TOP房企公司更名去地产化的行动此起彼伏。保利地产更名为保利发展控股集团有限公司。9月“深圳市万科房地产有限公司"更名为“深圳市万科发展有限公司"。2019年1月份，朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司；同年3月，大连万达商业地产，改为大连万达商业管理，时代地产更名为时代中国；7月，龙湖地产更名为龙湖集团控股……据不完全统计，2018-2020年已经有28家房地产公司把自己企业名称里面的“地产"去掉了。

多元布局的动机，目的主要是为企业探索新的业务，在地产开发之外寻找后续增长的新载体，为企业发展增加更多新赛道，增强企业的盈利稳定性，为企业打造坚韧躯体抵抗各类冲击，同时期望通过企业的战略转型，获得更多的融资机会。

比如，龙湖在地产主航道之外，制定了“4C战略"，开辟其他三大航道，即商业运营、智慧服务、公寓租赁，合起来并称为服务性收入。据统计数据，2019年龙湖服务性收入已经突破100亿元，2020年预计突破150亿元。吴亚军甚至强调，未来10年龙湖服务性收入突破千亿乃至两千亿。

再如，业界耳熟能详的万达，虽然是开发商起家，但现在相信大家概念中早已脱离了开发商概念。2015年其销售金额为1512.6亿元，排名全国第四。为了确保转型成功，万达集团下调了2016年收入指标，即万达商业下调房地产收入600亿元，但对租金收入要求大幅度增长，并且文化、电影、旅游、体育等新兴产业要求快速增长。至今也已运营商形象活跃在公众视野。

日前，绿城旗下代建公司已成功启动IPO，成为“代建第一股"；山东九巨龙依托项目开发发力康养公寓；内蒙古大兴集团借助自身优势开展市政供暖等业务，成都兴城集团拥有天津红日药业股份有限公司、成都天府绿道建设投资有限公司等类型的公司，在建筑施工、地产开发、医疗健康、文化旅游、资本运营与资产管理方面进行了深入布局，力争将自己成国际化城市综合开发运营商。天房集团比较注重提升竞争优势，优化产业链条，不断丰富产品类型，在积极拓展商业地产、工业地产、养老地产、城市综合体等领域的基础上，科学延伸产业链条，在房产经营管理、外墙外保温等新型建材生产、装饰装修、商贸流通、现代物流、金融服务等领域积极培育新的经济增长点，保持发展的稳定性和连续性。

多元化投资和运营的核心是围绕主业，跟着政策红利、时代红利，哪里有风口就投资哪里。比如房企进军新能源产业，投资方式比较灵活，也能降低“把鸡蛋放在一个篮子里"的风险系数。选择这样的“副业"，要么是正值风口，要么是国家重点支持，要么是企业家内心的情怀（比如冠名球赛等坚守体育产业）。带有一定的偶然性和随机性，至于能否盈利，就要看长期的运营发展了。

尊重市场，尊重时代

说了这么多，多元化转型是新时代对抗冲击的“万金油"吗？“逢转必胜"是可期的吗？事实上并非如此！

比如，恒大前两年进军矿泉水市场，经过一段时间的摸索，被市场洪流裹挟退出；许家印对此的解释是：矿泉水竞争激烈，恒大即使做到行业第一也就几十亿规模，这对当时已经5000亿规模的恒大而言，是没有战略意义的。而后，恒大选择进军量级更大的新能源汽车、大健康、文化等板块。同样，朗诗绿色地产在更名为“朗诗绿色集团有限公司"两年后，再度更名为朗诗绿色地产有限公司，恢复地产标签，这与朗诗进行的多元化探索业绩不尽人意有关。

三百六十行，每个行业有其自身的特征和商业规律，唯有跟随时代步伐，并充分认识自身，才能有效探索多元化路径。因此，围绕地产主业开展，而非盲目转型“作死"，是多元化路上需要注意的问题。即在地产业务链条上下游进行延伸是最佳选择。比如物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、养老地产、物流地产等，所有的拓展都是围绕着房地产主营业务而来。比如多家头部房企发力旗下物业服务公司，尤其是疫情期间通过专业周到的物业服务，提升客户满意度，增加品牌美誉度，收获了明显成效。伴随着科技与资本的加持，物业服务营收成了很多房企盈利的新航道。

总之，围绕地产主业来延展，也是大多数房企的首选，用成熟的地产主业去孵化新业务，快速打造转型的样板项目和梳理转型航道的产业逻辑、标准模式、运营体系和团队组建，有助实现转型产业的0到1的飞跃，这个过程越快，体系越成熟，核心资源占据越多，竞争优势越强，那么，未来新业务崛起就越快。

这个世界唯一不变的就是变化，不管主动还是被动，房企都在求变。而初衷，都是为了更好的发展。在适当的时候及时转换赛道，迎来了“柳暗花明"。

诸位没有忘记的话，万科最早也是多元产业起家的，炒过玉米，卖过仪表，开过超市，后来才做地产开发住宅，进军商业地产，去年还和国际大佬联姻进军资产管理。所以，不要以为，万科就是开发商万科。所有成功的企业，都是因时而变、顺时而动。尊重时代，才是智者的选择，也才能发展得更好。