《区瑞明地产A 股小周期理论框架》于2019 年上半年继续被验证：①我们于2018年4 季度及2019 年1 季度陆续发表了《周期的力量，政策的曙光》、《有信心，更要有耐心》等报告看多地产股的机会并建议加大对地产股的配置；②我们于2019 年4月8 日开始偏谨慎，从建议“加大对地产股的配置”转变为建议“机构投资者拿住手中的筹码”。从板块表现看：①2018 年10 月18 日至2019 年4 月7 日，申万房地产指数取得了显著的绝对收益及相对收益，优势地产股涨幅尤为显著；②2019 年4 月8 日至今，申万房地产指数跌幅达13.8%，并跑输大盘。

研究框架及前期策略回顾 ............................................................................................. 5

研究框架 .............................................................................................................. 5

《区瑞明地产A 股小周期理论框架》于2019 年上半年继续被验证 ..................... 5

2019 年前5 个月一、二线销售回暖，三、四线降温 .................................................... 6

一、二线销售回暖 ............................................................................................... 6

三四线销售降温 ..................................................................................................11

货币宽松边际效用递减的信号初现 ............................................................................. 13

5 月热门城市新房二手房成交环比放缓 .............................................................. 13

土地市场热度略有降温 ...................................................................................... 14

开盘去化率及“上门指数”均有明显回落............................................................... 14

统计局披露的5 月数据出现不同程度的回落 ...................................................... 15

宏观数据回落及零售、汽车等其他行业的数据走弱 ........................................... 16

求“稳”将是下半年房地产政策主基调 ......................................................................... 17

宏观杠杆压力或制约地产政策放松预期 ............................................................. 17

政策已出现微妙变化 .......................................................................................... 19

预计政策求“稳”将是下半年的主基调 .................................................................. 20

优选“低估值+双增长”个股 ......................................................................................... 21

风险 ........................................................................................................................... 22

国信证券投资评级 ...................................................................................................... 25

分析师承诺 ................................................................................................................ 25

风险提示 .................................................................................................................... 25

证券投资咨询业务的说明 ........................................................................................... 25