美国 REITs 市场特点：1）低风险、高收益：REITs 股息率远高于 10 年期国债，其 20 年平均回报率达 10.58%， 20 年平均单位风险报酬达 0.62，也高于相应的股票大盘 指数；2）市场规模巨大：美国有 1 万亿美金 REITs 市值，中国房地产市场应是美国 数倍：新房是 9 倍、存量房是 1.5 倍；3）并购是发展的一大利器：以美国第一大 REIT 西蒙为例，其上市到现在有近 60 余次并购。

1.中国版 REITs 可能结构：“公募基金+ABS”契约型结构 3

1.1. 中国版 REITs 需要解决的问题3

1.2. 中国版 REITs 有其必要性和急迫性3

1.3. 中国版 REITs 的可能结构：“公募+ABS”契约型结构4

1.3.1. 中国已经有众多类 REITs 产品4

1.3.2. 典型的 REITs 结构：公司型和契约型 4

1.3.3. 中国版 REITs 或为“公募+ABS”契约型结构  4 

2.REITs 全景一览6 2.1. 应运而生：何为 REITs  6

 2.1.1. 定义及三大特点6

2.1.2. 优势：低相关性、低波动性、高收益性6

 2.1.3. 分类：权益性占多数、契约型更灵活9

 2.2. 探本溯源：REITs 背后的房地产周期和物业类型  10

 2.2.1. REITs 背后的房地产周期  10

2.2.2. REITs 背后的物业类型：美国零售物业市值最大、中国以商办为主11

2.2.3. REITs 各物业类型收益率：住宅>医疗>度假>零售>写字楼  12

2.3. REITs 估值：待价而沽、因材施教13

 2.4. 众里寻他千百度：REITs 也分蓝筹和成长14 

3.美国 REITs：正值芳菲四月天、近万亿美元市值15

3.1. 成长的烦恼不能免俗：美国 RIETs 发展历程15

3.2. 积跬步至千里：美国 RIETs 特征一览16

3.3. 不越雷池：美国 REITs 设立条件17

3.4. 自律甚严：美国 REITs 成立的程序  18

 3.5. 兼并重组：美国最大零售业 REITs 西蒙地产集团案例分析18 

4.山寺桃花始盛开：中国 REITs 试水案例研究28

4.1. 犹抱琵琶半遮面：中国房地产信托业发展现状及特点  28

4.2. 千呼万唤始出来：国内第一只离岸 REITs——越秀 REITs 29

4.3. 鹏华前海万科 REITs：类公募 REITs32

4.4. 中信启航专项资产管理计划 35

4.5. 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划36

 4.6. 万达稳赚一号37

 4.7. 海印股份信托受益权专项资产管理计划 37

4.8. 华侨城门票资产证券化 38

4.9. 国内各类试水 REITS 特征一览38 

5.翘首以盼：标准化的 REITs 是资产管理的新时代38

 5.1. 2010 年前：明确信托体制、REITs 研究启动38

5.2. 2013 年：支持专项资产管理计划38

5.3. 2014 年：明确可证券化基础资产范围39

5.4. 2015 年：提高资产证券化效率39

5.5. REITs 推出：资产管理迎接新时代39 

6.投资建议：首要关注商业地产运营管理公司39