本轮房地产调控周期自2016 年8 月开始，目前已历时21 个月，已经超过前几轮小周期的调控持续时间，按照以往规律应该步入政策宽松期。然而本轮小周期由于供给端调控导致的低库存状态制约了政策的大力度放松。但近期房地产调控基调在纠结中出现了一些变化，先是去年底住建部表态“保障刚改需求”，后是近期中美贸易战后中央政治局会议要求“扩内需”、“推动楼市健康发展”，近期经济不确定性提升，中央需要兼顾新旧风险，求稳之下房地产行业的政策结构性边际改善可期，如供给端和刚改政策修复等，因此也就出现了近期越来越多的地方政府人才引进政策和公积金放松政策，并呈现“促稳定、见效慢、持续性强，并政策生命周期长”的特征。

一、政策基调判断：低库存下调控政策难以大松，但结构性边际改善可期，如供给端和刚改政策..........4

二、人才新政介绍：25 城陆续出台40 余次人才新政，城市能级走低、补贴力度加大、落户门槛放宽....6

三、人才新政影响：人才新政推动城市户籍人口大幅增长，推动购房需求释放、体量不容忽视 ........... 11

四、人才新政效果：人才新政1-2 个季度后贡献购房需求，18H1 人才政策密集有望提振18H2 需求 .... 14

五、投资建议：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量可观，维持“推荐”评级 ............... 16

六、风险提示：房地产市场下行风险、房地产政策继续超预期收紧 ..... 16