关键词：房地产；330新政回顾；双宽松周期；市场回顾；投资建议
摘 要：
行业和货币政策的双宽松周期下市场成交量价齐升，去库存现积极改善信号。 但是市场总体过剩的结构性难题难以通过行业小周期回暖集中解决，市场热点在各级市场间的传导逻辑并不顺畅，行业分化持续加大，投资数据持续回升基础薄弱。面对去库存的必要性和全面刺激所导致的分化难题，行业长期回归健康发展有待于存量结构的深度改善，对于长效机制的依赖度有所上升。
目 录：
1 330 新政一周年回顾：全面回暖喜忧参半，市场确立分化趋势，投资基础依然脆弱 ...... 5
1.1 双宽松周期下销售复苏传导受阻，政策受力不均。 5
1.1.1 新一轮复苏周期通过加杠杆集中作用于需求端，成交回暖强势，库存改善现积极信号。 5
1.1.2 政策受力不均，市场热点完成一线与二线的轮转，三四线传导逻辑尚不顺畅。 6
1.1.3 结构性分化暗藏双重风险，市场结构改善将取决于长效机制的建立。 8
1.2 土地和二手房市场持续繁荣存疑，投资回升基础薄弱。 9
1.2.1 重点城市土地价格飙升以及二手房改善型需求的集中爆发扭转开发商投资预期。 9
1.2.2 投资数据回升基础较为薄弱，持续性有待进一步观察。 12
1.3 行业规模发展受限，上市房企盈利能力同步呈现下行分化。 12
1.3.1 增收容易增利难，盈利下滑趋势基本确立。 12
1.3.2 重点一、二线城市本土房企业绩领先，未来可结转空间较为充裕。 13
1.3.3 产业地产和房地产综合服务商扩张迅速，龙头房企盈利稳定。 14
1.3.4 中小房企被动转型迫切，市场新增长点进一步聚焦细分领域。 16
2 新机遇：宏观经济筑底企稳，双宽松周期下的因城施策和新兴模式值得期待。... 16
2.1 宏观层面：宏观经济持续下行空间有限，货币政策维持宽松。 17
2.1.1 宏观经济筑底企稳，行业压力有所缓解。 17
2.1.2 货币政策持续宽松，行业供需两端全面受益。 19
2.2 行业政策层面：行业政策有保有压，结构优化缓慢进行时。 21
2.3 转型方向：新兴产业的对接为行业创造新的转型方式和盈利增长点。 22
3 投资逻辑：一二线城市稀缺价值凸显，存量市场酝酿新兴模式。 ....... 23
3.1 短期：一线城市和周边城市充分享受稀缺资源的弹性空间。 23
3.2 中期：补涨预期较大的区域中心城市有望填平价值认知的预期差。 24
3.3 长期：存量市场新兴分支发展空间较大，盈利兑现预期逐渐走强。 26
3.3.1 资产证券化：具备招商运营能力和优质商办资源的综合房企享有先行优势。 26
3.3.2 物业管理：“社区最后一公里”可植入空间巨大。 27
3.3.3 租赁市场：长租公寓面临进一步细分，政策支持力度预期提升。 28
4 投资建议： 中长期隐忧持续制约板块走势，区域优势和新兴模式潜力较大。.... 30
4.1 市场回顾：总体表现平平，细分板块差异较小，一季报行情可期。 30
4.2 个股建议：把握增量市场和存量市场的三条主线。 33
4.2.1 一线和周边二线城市的资源型房企。 33
4.2.2 区域中心城市的本土房企。 35
4.2.3 存量市场的新型模式。 36
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027-87841330