关键词：调控措施;房地产;长效机制;
摘 要：
内 容：　　预计明年将有更多城市微调，但调控基调不变，市场仍不乐观。
　　紧绷了一年的房地产调控，在年底之时，悄悄开始了放松。
　　从山东菏泽试探性地取消限售开始，中原地产数据显示，截至目前已多个城市或明或暗对房地产调控政策措施微幅调整，取消了部分限制性措施。
　　中原认为，房地产调控政策的底部已经来临。
　　叠加近期流动性相对宽松，房企融资大增、房贷利率微降等利好，房地产业界一股暖意也似乎开始流淌。不少开发商乐观表示，最困难的日子已经过去了。
　　包括中原在内的机构人士预测，在接下来的几个月，可能会有更多城市出台不同力度的微调政策。
　　不过，这种微调并不意味着房地产调控有了重大转向，“房住不炒"政策思路没有改变，政策的具体措施则更多指向了长效机制。
　　在这一主线下，2019年楼市很难有颠覆性的变化。
　　“微调"是因城施策
　　12月26日，湖南衡阳传出取消限价的消息。一份《关于暂停执行关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知的通知》的文件在网上流传。
　　仅仅一日后，12月27日晚间，衡阳市政府撤销了上述文件并表示，该文件“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分。"
　　中原地产首席分析师张大伟表示，衡阳是一个典型的三四线城市，楼市均价只有6000多元，且从2018年9月开始有所回落。因此，对当下市场继续维持限价的意义不大。
　　虽然当地政府最新又撤回了“取消限价"的文件，但购房者的预期在发生变化，开始对房地产政策宽松抱有期待。
　　在衡阳之前，全国多地已出台相关楼市微调政策。
　　12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出取消新购住房限制转让措施，并降低了市区商品房预售资金监管额度，打响了取消限售的第一枪。
　　菏泽取消限售的背后，是其突出的楼市供需压力。
　　2018年以来，菏泽继续推进棚改。一方面，菏泽楼市的二手房源已被这批棚改征迁居民购买殆尽。另一方面，征迁居民手中滞留的众多安置房，受限售政策影响无法入市销售。
　　菏泽此次微调，正是为了解决征迁居民的安置问题和开发企业的资金压力问题。
　　合富研究院(山东)认为，此次菏泽楼市调控政策调整出台时间，恰逢全国楼市筑底、政策转向的特殊时期，具有全局性意义。
　　目前，包括兰州、广州、珠海、合肥等多个城市已发出“微调"信号，通过小幅调整限购、限售、限价以及下调首套房利率等方法，以促进楼市健康发展。
　　为何近期频频出现调控微调？中原地产认为，2018年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史调控记录；如此频密的调控，部分城市楼市经过一段时间后，出现了明显的局部市场调整，因此会有政策微调的动力。
　　整体来看，全国房地产市场出现涨幅明显回落，相应地房地产调控政策也具有了微幅调整的可能。
　　中原、合富辉煌认为，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。
　　机构预计，2019年，全国可能出现一轮房地产调控政策的微调现象，标志着本轮楼市调控全面见底。
　　市场仍不容乐观
　　从目前已经出现政策微调的城市看，被取消的都不是最影响市场的关键性政策，因此只能称之为微调。
　　而从一线和重点城市仍在执行的政策内容看，“2019年的房地产调控取向依然是从严为主，稳地价、稳房价、稳预期。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。"中原地产认为。
　　具体执行调控的则由各城市主导，住建部与中央进行指导，这也与2018年的各地出台政策，住建部巡视吻合。
　　未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，2019年的楼市关键还是要看信贷，最主要看首套房贷的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整，楼市很难有明显的方向性变化。
　　他预计，2019年信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策仍严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。
　　更进一步地，2019年的房地产调控长效机制将加快落地。包括土地制度、租赁相关法律法规、房地产税、保障房体系等。
　　有深圳开发商对21世纪经济报道表示，最新的农村集体经营性建设用地入市，就是一个很大的变化，标志着土地管理制度的变革，农地流转再次得以突破。
　　日前，中央经济工作会议也强调，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
　　中国指数研究院指出，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势。
　　而对于2019年的房地产调控政策建议，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举、协同推进，转变调控手段由行政转交市场。
　　对于市场主体之一的开发商而言，2019年的市场仍然充满了不确定性。万科董事会主席郁亮表示，万科从来不去预测政策和市场，面对多变的政策，能做的就是把自己的业务和产品做到极致。
（文章来源：21世纪经济报道）