[TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。]

横盘时代，房企多元化转型早已不是新名词，但新赛道的开辟并没有想象中容易。

近日，万科董事会主席郁亮在万科的一份内部讲话曝光。他直言：“到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。"而2019年，万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘"，保证万科活下去、活得好、活得久。

虽然“多元化"已成为很多房企增厚“安全垫"的不二选择，但在实际操作层面，至今仍未看到转型成功的案例，更有许多公司在尝试中折戟。传统业务与新增长点如何平衡？多元化荆棘路如何成为房企的救命稻草？

进退之间

早在2010年前后，就有房企提出多元化转型。新赛道的开辟，一方面缘于地产开发天花板的约束，开发商纷纷向外看；另一方面，社会需求的变化，促使开发商紧追趋势扩充业务，寻找增量空间。

行业行至拐点时，头部房企的嗅觉往往是最敏锐的。

2012年，万科便提出地产行业已经进入白银时代，随即开始战略转型，重新定位为“城市配套服务商"。在2017年年报中，万科提出升级为“城乡建设与生活服务商"。截至2018年9月，其转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。

谈到发展多元化业务的初衷，郁亮称，这与万科的工作原则有关——不赚最后一个铜板。“我们去很多地方是能赚到钱的，但赚到这个钱之后要能够有第二笔钱可以赚。"他说，万科是在别人贪婪时没有那么贪婪而已。

其他地产大佬在多元化布局上同样动作频频。在“房住不炒"大趋势下，房产市场预期发生改变，开发商情绪亦回归理性。碧桂园早在2018年中期便提出“提质控速"，主动切换新赛道，寻求新的市场机遇。

2019年1月21日，碧桂园董事局主席杨国强再次强调，碧桂园将做强主业，转型升级，向高科技大型综合企业阔步迈进。与此同时，公司网站的“公司简介"内容更新，明确指出“碧桂园是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业"。

“去年我们农业公司和机器人公司的框架已经搭起来了，发展的思路也有了，接下来期待他们的精彩表现。未来我们是三个重点，地产、农业、机器人。"杨国强表示。

多元化布局看似热闹，然而，郁亮讲话为市场注入一针“镇静剂"。“若干年前，包括万科在内，很多同行都尝试转型，但是行业转型是非常不容易的。"他说，到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。

如今，行业集中度进一步上升，头部企业间竞争激烈。当下中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。

在这种情况下，郁亮认为，基本盘是指保证万科“活下去"的关键，脱离基本盘将失去“活下去"的根基。而对于多元化，他说：“那些耗了三年还没有带来收入的新业务，未来会进入死亡名单，以避免成为公司的无底洞。"

赛道折戟

多元化布局看似打得火热，但拓展之路则布满荆棘。实际上，房企跨界“流产"的案例早已频频发生。

以融创为例，此前，因看好大屏运营和内容领域的发展前景，融创中国董事局主席孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时，携150亿元资金入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。

然而，此番动作给融创带来的是165.5亿元亏损。孙宏斌直言，乐视是一笔失败的投资，并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在去年半年报发布会上说，融创中国已停止多元化发展。

此外，去年7月30日，万通地产曾宣布，拟收购星恒电源合计78.28%股权，交易总价款为31.7亿元。然而，该收购计划流产。12月17日，星恒电源公告称，万通地产决定终止收购锂电池企业星恒电源的78.28%股份。

此番终止收购，使得房企跨界玩车受挫案例又添一宗。2018年以来，房企频频加码整车制造、新能源电池等汽车产业，但受挫案例也接连出现，恒大与FF高调合作后，因资金问题与其对簿公堂。华夏幸福实控人王文学也退出相关新能源电池制造领域。

业内人士指出，地产可以通过土地资源实现相对垄断，实现快速周转，获得巨额利润。汽车行业则利润更加稀薄，投资回报周期长。汽车寡头们在造车、汽车产业链、营销、品牌、研发积累等，不是新军们短期内可以积累的。

而以教育产业为例，房企转型同样面临诸多难点。首先，投资回报周期长，多数已小成气候的房企旗下的教育品牌都已运营十几年，如碧桂园、万科都是90年代开始涉足教育领域。

由于投入周期长，需要较强财力支持。以K12为例，建设成本在3000~9000元/平方米，占比15%~20%，教师工资占比40%~60%，位于浙江某项目55万平方米，投资30亿，财务成本3亿~5亿，投资回报率只有4%，回报周期22~25年。

此外，异地复制扩张慢。几家以K12教育为主的上市教育集团，基本为区域型公司，向外地扩张均有一定难度。同时，资源稀缺、政策变动都是房企开拓教育产业的风险因素。

除去教育，医疗产业需要不可复制的医疗资源，文旅产业需要独占的IP，这都决定了房企进军多产业应循序渐进，而无法大干快上。同时，产业版图大不一定就天然占据先机，在所有产业资源消化的当下，运营得当才是真的竞争力。

回归核心

迷雾重重的多元化之路，房企到底应该如何选择？如何合理定位自身战略布局？目前为止，房企多元化业务拓展大致涉及19个方向，主要可以切分为四大板块：地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他业务。

房企参与地产开发+板块业务主要是以地产开发为基础，通过调整地产开发内容来实现不同的开发目的。该板块业务主要分为五大方向：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产和物流地产。其中文旅地产模式目前最为成熟，形成了“以IP为核心打造场景"的产业发展雏形。

一位业内人士告诉第一财经，房企真正的多元化，是在实力基础上进行业务再造和升级，否则产业只是沦为延续地产开发业务的手段而已。对于房企来说，在规模、资源、实力之上进行及早试验，也应更加慎重和保持谦虚心态。

在近日举办的第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼上，亿翰股份董事、亿翰智库首席研究员张化东认为，企业的发展与创新之本来源于“规模优先，回归核心"，回归核心之后，才能由此出发，向外扩张。

“为什么回归核心？"张化东认为，“大家都说万达去地产化去得最坚决，但是我重新审视了万达。很多人认为万达的核心是商业，但是万达住宅比万达开发广场开发的面积还要大3~5倍，给万达广场提供了巨大的现金流。"

鸿坤地产集团品牌及市场营销部总经理张羽晴同样表示，进行多元化的前提是有规模与资金的支持，而多元化背后的逻辑，则是企业由地产销售所获得的收入，转向通过后端运营获得收入。“企业在进行多元化时，要思考自身的特点与对应的路径。"

未来，企业之间业务交错更加复杂，合作大于竞争。房企虽纷纷携重金进入，但对于新领域，借助外力或可成为稳定发展的“聪明一招"。在具体操作方式上，无论是收购IP还是嫁接资源，通过合作开辟新赛道都是最快的途径之一。