一、房地产金融存在的系统风险

房地产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，因而房地产的开发和销售需要在金融部门的支持下才能进行，房地产业与金融行业具有非常紧密的关联性，房地产金融是房地产业发展中重要支撑因素，因此，研究房地产金融风险防范具有积极的现实意义。

1.政策风险。房地产业投资受到多种政策因素的影响和制约，国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化都会给房地产金融带来风险。我国一些地区片面追求GDP增长，造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖，扩大了政策风险。

2.市场风险。经济快速发展、通货膨胀、热钱流入等因素使得房地产的消费和投资需求逐步扩张，而房地产的供给弹性较小，从而造成房价在比较短的时间内急剧上升，在巨额利润的驱使下，房地产开发商逐渐加大对房地产的开发，从而对金融市场的依赖更为强烈。同时，由于房价过高，超越了居民承受能力，导致消费者对金融市场的依赖也增加，从而造成了近几年房地产投资增速过快，房产空置面积总量过大，导致中小房地产开发商资金链断裂风险。

3.信用风险。由于房地产开发商销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重而无力还款，以及购房户由于经济政策变化，收入减少，无法偿还按揭贷款而带来风险。

目前我国的市场风险和信用风险主要集中在商业银行。商业银行基本参与了土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等，直接或间接地承受了房地产市场运行中的市场风险和信用风险。风险主要来自于信息不对称造成的逆向选择和道德风险。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解，而开发商也深知房地产开发的风险，从而利用自身优势和我国信用制度不完善的缺陷使得银行面临较大的信用风险。随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金大部分来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素发生变化导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此，银行潜在的风险较大。

二、房地产金融存在的非系统风险

1.房地产企业风险。主要是存在经营风险、决策失误风险等。房地产开发是房地产开发商经营的整个过程，涉及部门广、环节多、周期长，而我国房地产开发准入门槛较低，很多开发商经营规模小，抗风险能力不强，其资金来源比较单一，一旦对自身认识不足或对市场把握不够造成决策失误以致陷入经营困境，导致企业的资金链断裂的金融风险。

2.银行风险。由于银行风险管理意识薄弱和内部控制制度不完善，也存在很大的房地产金融风险。在我国，在房地产金融高额利润的驱使下，银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，简化各种审查手续，降低客户资质等级评定的门槛，贷款项目缺乏可行性分析和评估，缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。经办人员对资料的真实性审核不严，贷款后过分依赖抵押物，不能对项目建设进度进行及时跟踪，使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款，导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款。

三、规避房地产金融风险的对策

1.加强监督，完善法制环境。我国政府根据我国房地产金融市场的实际情况，逐渐建立一套完善的涉及房地产金融的法律法规体系，为房地产金融的发展创造良好、健康的发展环境。金融和房地产必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各种法律规条文，用法规的方式约束规范企业与银行的金融行为。主动配合政府的宏观调控，以更加积极的姿态维护企业和国家的利益。

加强监管力度。中央银行应建立房地产风险预警体系，实行房地产信息披露制度，及时发出预报，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。商业银行要建立完善贷前审查制度、个人信用制度体系、违约处理机制和风险管理制度，将银行信用风险规避的重点放在事前预防上；建立系统的房地产行业风险监控、评价、分析和报告制度，不定期对房地产市场进行调查、监控。完善房贷程序，加强抵押物管理，合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为，保障银行的利益，防范房地产金融风险。

2.建立多元化融资体系，实行多渠道融资。要不断拓展新的融资渠道，发展直接融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。房地产是一个资金密集型行业，房地产业的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。因此，要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，改变房地产开发企业融资和个人房贷过度依赖银行信贷的局面。建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。比如，通过房地产股票、债券的发行和证券融资，降低房地产的融资成本，改善企业的资本结构；大力发展房地产信托业务；培育和完善房地产债券市场，鼓励房地产公司发行融期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的资金进入房地产业。

3.提升金融人员素质，提高银行经营管理水平。为防止房地产金融风险，银行可从个人和房地产企业贷款方面加强风险管理和内部控制，对于购房个人贷款，银行应按照相关标准进行严格审核，使个人贷款的条件规范化；对于房地产企业，贷款前应该详细审核房地产企业的资质，在项目开发期间要密切关注贷款项目运行过程中的风险，贷款后要加强贷后管理，一旦发现房地产企业将款额挪作他用，银行有权将其收回。

银行应鼓励员工加强学习，提高道德素质和职业能力，勇于创新，不仅要熟悉国内市场，也要对国外房地产市场的信贷防控有所了解，以便进一步的借鉴和学习。银行工作人员要能够按照有关规定，对借款人的资信和提交的相关材料进行严格审查，仔细辨别申请材料的真伪，严防银行内部员工与借款人勾结套取贷款的现象发生。