关键词：房地产调控;宽货币;加杠杆;土地财政
摘 要：房地产调控政策本身我们并不陌生,但与历史上历次楼市调控政策相比,此次新政有三个主要的不同之处。宽货币、加杠杆以及土地财政的客观存在都是此轮房价上涨的基本要素,使得居民"想买房",并"能买房",是实际意义上的"系铃人"。因此,未来房地产市场大势如何,要看这几个方面"解铃"的可能性。上述三个基本因素又共同作用于房价预期,最终推动此轮房价上涨。考虑到刚需因素并未发生明显变化、房价租金比不具备吸引力,预期在此轮房价暴涨中的作用益发突出,对预期的变化值得重点关注。针对本轮调控,三个基本因素中,货币宽松和土地财政短时间之内难以发生实质性变化,受到直接抑制的是居民加杠杆行为,这对于房价上涨速度的影响可能更为明显,而房价绝对值的趋势性变化则要视另外两个因素在未来的动态演绎过程而定。长期来看,观察近十年的中国房价走势不难发现,历次房价的回调幅度均相对温和,新一轮房价上涨、尤其是在一线城市和热点二线城市,房价均轻松超过前一轮高点,尚未出现持续久、幅度大的系统性调整。从这个意义上讲,我国房地产市场进入新世纪以来还未经历过一个完整的房地产长周期。但在中国的人口红利出现拐点之后,房地产长周期拐点出现的可能性在增大,货币政策紧缩、房产税征收等都可能成为触发因素。当然,如果调整压力能够被经济增长、收入增长以及结构性改革释放的红利所消化,我们也可期待房地产长周期拐点更迟一些到来。
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