利润率水平是影响我国房企ROE 最大因子，最高解释度70%以上。我国房企ROE 在09 年前体现为利润驱动，而在09 年至14年进入杠杆和周转驱动时代，14 年以来房地产周期中，房价上涨和成本控制成为利润驱动的又一轮周期。我们发现龙头房企ROE

和行业呈现同向波动，但是护城河更为鲜明，周转速度、品牌溢价、管控效率推动龙头房企的ROE 和行业平均水平差距扩大。

开宗明义：房地产企业估值的核心因素——ROE. 1

追本溯源：我国房企ROE 的变迁之路 .................. 3

他山之石：美国房企的集中度和ROE 变化经验... 8

站在当下：如何判断未来房企ROE 变化？ ........ 14

展望未来：我们如何去理解集中度与ROE 的关系................ 23

长期思考：再论房地产企业估值与ROE ............. 25